나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22182 [1] 경상남도 통영시 사량면 금평리 504 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 사량면 금평리 소재 '사량중학교' 서측 근거리에 위치하는 토지로서, 주위는 펜션, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 맹지이며, 도서지역에 소재하여 제반 교통사정은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 '농경지(휴경지)'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 1000m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지는 인접필지와의 지적경계가 불확실하여 정확한 경계확인은 전문적인 측량의 절차가 요망됩니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 경상남도 통영시 사량면 금평리 504에 소재하며, '사량중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 펜션, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 토지 정보

토지 용도는 '전'(밭)이며, 면적은 588.00㎡ (약 178평)입니다. 토지 형태는 부정형이며, 완경사지에 위치하고 있습니다. 현재 '농경지(휴경지)'로 이용 중입니다. 지적도상 맹지이며, 인접 필지와의 지적 경계가 불확실하여 정확한 경계 확인을 위해서는 전문적인 측량이 필요합니다.

1.3. 건물 정보

본건 토지에는 건축물대장상 등록된 건물이 없습니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 공유물분할을 위한 경매 사건입니다. 등기부등본상 소유권은 최초 김성도에서 김명연 외 5명(상속)으로 이전되었으며, 현재 강제경매로 인한 매각 절차 중에 있습니다. 말소기준권리는 도산농업협동조합의 근저당권(2002.08.28)으로 파악되며, 이 외 다수의 가압류 및 근저당권이 존재했으나 경매 절차상 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 현재 인수해야 할 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가는 28,812,000원이며, 매각 대상은 토지입니다. 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 통영시 사량면 금평리에 위치한 토지입니다. '사량중학교' 인근에 자리하고 있으며, 주거용 건물, 펜션, 농경지, 자연림이 혼재된 지역입니다. 교통 상황은 도서 지역에 소재한 맹지로서 다소 불편한 편이며, 지적도상 맹지이므로 차량 접근에 제약이 있습니다. 토지이용계획상 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내)에 해당하여 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 소유권은 최초 1995년 2월 8일 김성도에서, 2018년 8월 14일 김명연 외 5명(상속)으로 이전되었습니다. 이후 2024년 1월 18일 강제경매로 인한 매각 과정을 거쳤으며, 현재는 2025타경22182 사건으로 강제경매가 개시되었습니다. 말소기준권리는 2002년 8월 28일 접수된 도산농업협동조합의 근저당권으로 보입니다. 등기부등본상의 채권 총액은 30,781,362원입니다.

주요 권리사항으로는, 본 경매 물건이 공유물분할을 위한 경매라는 점입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 낙찰 후에도 해당 권리가 존속할 수 있습니다.

농지취득자격증명은 본 건 토지를 취득하는 데 필수적입니다. 만약 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의해야 합니다.

인수되는 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 건 토지가 위치한 사량면 금평리는 주로 농경지와 자연림, 주거용 단독주택 및 일부 펜션이 혼재된 지역입니다. 따라서, 일반적인 상업 시설이나 상권의 발달은 미미한 것으로 판단됩니다. 주변의 사량중학교가 교육시설로서 존재하며, 이는 지역 커뮤니티 형성에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 섬 지역에 위치하여 전반적인 교통 사정이 다소 불편합니다. 주요 편의시설이나 생활 인프라 접근성은 제한적일 수 있으며, 주로 지역 주민들의 기본적인 생활 수준에 맞춰져 있을 것으로 예상됩니다. 차량 이동 시에는 맹지라는 점이 불편함을 더할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 토지가 맹지이므로 활용에 제약이 있으며, 건축 또는 개발 시 도로 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

* 인접 토지와의 지적 경계가 불확실하여, 정확한 경계 확인을 위한 별도의 측량 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이 경우 토지 사용 및 처분에 제약이 따를 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 존재합니다.

* 도서 지역이라는 특성상 물류 및 접근성이 타 지역 대비 불리할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 사량면 금평리에 위치한 공유물분할 목적의 토지 경매입니다. 맹지이며 섬 지역에 위치하여 교통이 다소 불편하고, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 그리고 매각 후 인수될 수 있는 지상권의 존재 가능성 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 현재 농경지(휴경지)로 이용 중이며, 주변 환경은 보통 수준이나 개발에는 제약이 따를 것으로 보입니다. 투자 시에는 이러한 제약 사항과 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매 특성상, 향후 지분권자들과의 협의를 통해 토지를 재분할하거나 통합하여 활용할 경우 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 정확한 시장 가치 및 개발 가능성을 면밀히 분석하여, 현재 감정가 대비 적절한 입찰가를 산정한다면 잠재적 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 도서 지역, 농지 관련 규제, 매각 후 인수되는 권리(지상권) 등의 제약 요소를 다수 포함하고 있어, 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가는 인수되는 권리, 향후 토지 활용 계획, 인근 토지 시세, 법적 검토 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 단, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으므로, 해당 증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다. 입찰가는 감정가 28,812,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 위험 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.