나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58917 [1] 경기도 화성시 봉담읍 동화리 575 동화마을동일하이빌 103동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 화성시 영천동 소재 "상봉초등학교" 남측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 상가, 학교, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 지상25층건 내 14층 1402호로서 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방 및 급탕설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

단지 전체로 완경사인 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북동측으로 접하는 왕복6차선 포장도로에 출입문을 통해 단지내 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(봉담지구) , 보행자전용도로(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2018-01-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/ 허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 대지권이 미등재 상태인 바 경매 진행시 확인후 참여바람

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경58917 (1)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 동화리 575 동화마을동일하이빌 103동 14층1402호

용도: 아파트

감정가: 503,000,000원

건물면적: 115.27㎡ (약 34.86평) - 전용면적

분양면적: 제공된 정보에는 분양면적이 명시되어 있지 않으나, 일반적인 115㎡ 전용면적은 44평형(분양면적 약 146㎡)으로 추정됩니다.

토지면적: 60,712.60㎡ (약 18,367.6평) - 단지 전체 면적

토지지분: 0㎡ - 구분건물의 토지 공유지분이 등기부에 미등기 상태임

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제이비우리캐피탈주식회사 (JB Woori Capital)

특이사항: 유동화물건, 대지권미등기

1.2. 주의사항

대지권 미등기 상태이며, 실제 대지권 유무 및 취득 가능 여부는 알 수 없습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으나, 해당 리스크는 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 경매 참여 전 반드시 추가 확인이 필요합니다 [물건명세서 참고사항].

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 "동화마을동일하이빌" 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다. 북측 인근에 "상봉초등학교"가 있으며, 단지는 아파트 단지, 상가, 학교, 공원 등으로 형성된 주거 밀집 지역에 속해 있습니다 [물건명세서 요약].

2.2. 교통상황

단지 북동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로와도 연계되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다 [물건명세서 요약].

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(봉담지구)으로 지정되어 있습니다 [물건명세서 요약]. 또한, 보행자전용도로, 중로1류(폭 20m~25m)와 접하며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으므로, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다 [물건명세서 요약].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 12월 21일 접수된 화성삼덕신용협동조합의 근저당권(을2)입니다. 이 기준권리보다 선순위인 권리는 본 경매로 인해 소멸되지 않으나, 본 건의 경우 모든 선순위 권리는 말소 예정이거나 이미 말소된 것으로 보입니다.

3.2. 진행 권리 내역

* 을2 근저당권 (화성삼덕신용협동조합, 2015-12-21, 말소): 말소기준권리

* 을9 근저당권 (제이비우리캐피탈주식회사, 2022-07-21, 말소)

* 갑15 근저당권 (제이비우리캐피탈주식회사, 2025-11-19, 말소): 임의경매 개시결정의 근거가 된 권리

* 갑19 가압류 (오케이저축은행, 2026-02-25, 말소)

3.3. 총 등기부채권액

등기부채권 총액은 600,752,810원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 제공된 정보에 따르면 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

단지 주변으로 아파트 단지, 상가, 학교, 공원 등이 형성되어 있어 기본적인 주거 상권은 잘 갖추어져 있습니다 [물건명세서 요약]. 또한, 인근에 대형마트, 편의점, 음식점 등 생활 편의시설이 위치해 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

* 편의시설: 상봉초등학교, 동일하이빌 아파트 단지 내 편의시설, 주변 상가, 근린공원 등이 있습니다 [물건명세서 요약]. 원광종합병원도 근처에 위치해 있습니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 바로는 본건으로부터 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. 다만, 단지 북동측에 접한 왕복 6차선 포장도로로 인한 차량 소음은 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 남측 인근에 상봉초등학교가 위치해 있으며, 봉담중학교, 남양고등학교 등도 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 주거환경

아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 지상 25층 건물 내 14층에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기, 지하주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다 [물건명세서 요약]. 단지 주변으로 융건릉이 있어 산책 및 운동하기 좋은 환경을 제공하며, 공기가 맑다는 평이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 중요한 리스크는 대지권이 미등기 상태라는 점입니다. 이는 구분건물(아파트)이 토지를 소유하고 있음을 나타내는 대지권이 등기부에 아직 기재되지 않았음을 의미합니다. 이로 인해 소유권 행사나 향후 매매 시 복잡한 문제가 발생할 수 있으며, 대지권 자체의 유무를 알 수 없어 권리행사에 제약이 따를 수 있습니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있다고 명시되어 있으나, 낙찰자가 대지권 확보를 위한 추가 절차나 비용을 부담해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 유동화 물건

채권이 유동화된 물건으로, 채권 매각 및 회수 과정에서 발생할 수 있는 특수성이 있을 수 있습니다. 그러나 경매 절차 자체에는 직접적인 영향을 미치지 않을 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 봉담읍에 위치한 신축급 아파트 물건으로, 기본적인 생활 인프라와 교육 환경이 잘 갖추어진 지역에 자리하고 있습니다. 교통 접근성도 양호하며, 주변 상권 또한 편리합니다. 다만, 가장 큰 걸림돌은 '대지권 미등기'라는 중대한 권리상 하자입니다. 이 문제로 인해 소유권 행사에 불확실성이 존재하며, 낙찰자가 대지권 확보를 위한 추가적인 절차 및 비용을 부담해야 할 가능성이 높습니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 편이지만, 대지권 문제는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성: 감정가 5억 3백만원 대비, 대지권 미등기라는 중대한 리스크를 감안하여 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 봉담 지역의 잠재적 가치: 화성시 봉담 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 시장의 성장 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 대지권 문제 해결 또는 감수 능력: 본건은 대지권 문제를 스스로 해결하거나, 이러한 불확실성을 감수하고 투자할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인 인수 비용은 없습니다. 본건의 감정가는 503,000,000원입니다. 대지권 미등기라는 큰 리스크를 고려할 때, 일반적인 경매 낙찰가율(70~80%)보다 낮은 비율로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 시세 파악, 대지권 관련 추가 정보 확인, 경쟁 입찰자 현황 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 참고용이며, 법원 공고의 최저매각가격 및 현장 상황을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.