나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11618 [1] 경상북도 구미시 고아읍 원호리 454 원호한누리타운 203동 9층 908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 고아읍 원호리 소재 "원호초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "원호한누리타운" 제203동 제9층 제908호 단위세대로서, 주위일대는 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건단지까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트(벽식조) 슬래브지붕 15층건 중 제9층 제908호 단위세대로서, - 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감. - 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. - 바닥: 장판지 및 타일 등 내부재 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재설비등이 되어 있으며, 도시가스 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 인접필지와 대체로 등고평탄한 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선 아스팔트도로, 북측, 동측 및 남측으로 폭 약 6~8M 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-02-22)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한 구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금오유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금오유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(원호초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임. (나) 기 타: 없 음.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(양도전:임차인 박은정)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서(26.07.22.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보:

사건번호: 김천지원 2025타경11618 (1)

소재지: 경상북도 구미시 고아읍 원호리 454 원호한누리타운 203동 9층 908호

용도: 아파트

감정가: 79,000,000원

토지면적: 33.14㎡ (약 10.03평)

토지 지분: 33.1431㎡ (약 10.03평)

건물면적 (전용면적): 59.96㎡ (약 18.14평)

건물 지분: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물구조: 철근콘크리트(벽식조) 슬래브지붕 15층 건물 중 9층

사용승인일: 1997년 4월 16일

2. 입지조건:

위치 및 주위환경:

본건은 경상북도 구미시 고아읍 원호리 소재 "원호초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황:

단지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

토지 형상 및 이용상태:

토지는 사다리형에 가까우며, 인접 필지와 대체로 등고평탄한 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태:

서측으로 왕복 4차선 아스팔트 도로, 북측, 동측 및 남측으로는 폭 약 6~8M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획: 제1종지구단위계획구역

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m), 소로3류 (폭 8m 미만), 중로1류 (폭 20m~25m) 접합

* 가축사육제한구역: 모든 축종 제한 구역

* 교육환경 보호구역: 금오유치원 및 원호초등학교 상대보호구역, 절대보호구역

* 기타: 배출시설설치제한지역

3. 권리분석:

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2025년 11월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑6)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박은정

* 보증금: 85,000,000원

* 전입일자: 2022년 3월 10일

* 확정일자: 2022년 2월 8일

* 대항력: 없음

권리분석 요약:

임차인 박은정 씨는 전입일자상 대항력이 있으나, 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 경매로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다. 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석:

본 물건이 소재한 구미시 고아읍 원호리 일대는 주거지역으로, 아파트 단지와 학교, 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 원호초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 생활 편의시설 또한 주변에 분포하고 있어 지역 내 주거 수요를 충족시키는 입지입니다.

5. 생활정보:

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 원호한누리타운2

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 1230세대

* 주차대수: 총 788대 (지상 4대, 지하 41대 - 이 정보는 동별 또는 지하 주차장 통합 수치일 수 있으며, 4대의 지상 주차대수는 적어 보입니다.)

* 최고층/최저층: 15층 / 1층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등

* 관리사무소 연락처: 054-441-0607

단지 내 편의시설:

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 문고, 유치원, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있어 입주민의 생활 편의를 높이고 있습니다.

주변 편의시설:

본건 인근에는 원호초등학교가 위치하며, 주변으로 다양한 규모의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등의 편의를 이용할 수 있습니다.

건물 정보:

건축물 표제부 정보에 따르면, 203동은 철근콘크리트 벽식 구조이며 15층 높이의 아파트 건물입니다. 해당 호실은 9층에 위치합니다.

참고:

제공된 JSON 데이터에 해당 아파트 단위 세대의 공급면적(분양면적) 정보는 포함되어 있지 않습니다. 전용면적은 59.96㎡ (약 18.14평)입니다.

6. 잠재적 리스크:

건물 노후화:

1997년 사용승인을 받은 건물로, 약 30년 가까이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지 이용 제한:

본건은 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 등에 포함되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 이는 주로 주변 개발 행위에 대한 규제이므로, 기존 아파트 거주에는 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있습니다.

임차인 관련 특이사항:

본 건의 임차인 박은정 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되었으며, 권리 포기 확약서가 제출되어 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 그러나 모든 경매 절차에서는 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 관련 서류를 최종적으로 재확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견:

본 물건은 경상북도 구미시 고아읍에 위치한 원호한누리타운 아파트 9층 호실입니다. 감정가는 79,000,000원이지만, 최근 실거래가 시세는 92,000,000원 이상으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 가장 중요한 권리 분석 측면에서, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환에 대한 확약서를 제출함으로써 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 것이 큰 장점입니다. 건물은 연식이 있으나, 일반적인 아파트 생활에 필요한 편의시설과 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트:

* 무인수 임차보증금: 임차인 관련 권리 분쟁 및 추가 보증금 부담이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 시세차익 잠재력: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 반영 시 수익률 확보가 가능합니다.

* 우수한 교육 환경: 원호초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가정에 매력적인 입지입니다.

* 지역 내 주거 선호도: 대규모 아파트 단지로서 일정 수준의 주거 선호도와 안정적인 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가:

시세 분석:

최근 실거래 자료에 따르면, 본 건과 유사한 면적(59.96㎡)의 원호한누리타운2 아파트 12층 및 13층이 2026년 6월과 7월에 각각 92,000,000원 및 92,500,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가 79,000,000원보다 약 16~17% 높은 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

감정가가 최신 시세를 반영하지 못하고 있는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 최근 실거래가 평균(약 92,330,000원) 대비 5~10% 정도의 할인율을 적용하는 것을 권장합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 83,000,000원에서 88,000,000원 사이에서 결정하는 것이 시세차익 확보 및 낙찰 가능성을 높이는 데 유리할 것으로 판단됩니다.

본 분석은 제공된 자료와 일반적인 경매 시장 상황을 기반으로 하였으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 변동성을 반드시 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.