나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52321 [1] 전라남도 고흥군 포두면 상대리 7-3 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 포두면 상대리 소재, "포두면사무소" 서측 인근에 위치하며, 인근은 음식점, 점포, 단독주택, 면사무소 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 대중교통수단을 이용할 수 있는 버스승강장이 위치함.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 10m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,중로3류(폭12m~15m)(2020-07-02)(저촉), 가축사육제한구역(제한구역(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물 일련번호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 인접지상(상대리 7-9번지) 소재 타인소유 건물이 경계를 침범하여 점유 사용중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가) : 철근콘크리트 슬래브지붕 지상2층 건물로서, 외벽 : 스톤타일 및 벽돌타일, 몰탈위페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 인테리어, 몰탈위페인팅, 타일 등 마감 바닥 : 장판지깔기 및 타일 등 마감 창호 : 새시창호임. 일련번호(2-나) : 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위페인팅 등 마감 내벽 : 세멘몰탈 및 타일 등 마감 바닥 : 콘크리트위몰탈 및 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호(2-가) : 점포(1층 점포 및 일부 방, 2층 점포) 등으로 이용중이며 관리상태 보통임 일련번호(2-나) : 부속건물 창고 등으로 이용중이며 관리상태 보통임

설비내역

일련번호(2-가)는 기본적인 급배수 및 위생설비, 일부 난방설비가 되어 있으며, 일련번호(2-나)는 급배수 및 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 일련번호(2-나) 일부가 인접지상(상대리 7-9번지)에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52321 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 포두면 상대리 7-3

용도: 제1종근린생활시설 (점포, 창고)

감정가: 234,668,500원

토지면적: 311.00㎡ (약 94평)

건물면적: 266.87㎡ (약 81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 전라남도 고흥군 포두면 상대리 소재, "포두면사무소" 서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 주변은 음식점, 점포, 단독주택, 면사무소 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 대중교통수단을 이용할 수 있는 버스승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

도로: 본건 북동측으로 노폭 약 10m의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 중로3류(폭12m~15m), 가축사육제한구역에 해당합니다. 일반상업지역으로 지정되어 상업적 활용 가능성이 높으며, 중로3류에 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 가축사육제한구역으로 특정 업종에는 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설: 지역 주민들을 위한 기본적인 편의시설(마트, 식당, 병의원 등) 이용이 가능합니다. 면 소재지로서 행정기관(면사무소)이 위치하여 접근성이 좋습니다. 인근에 관광지가 있어 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다.

혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 김윤길 (대항력 있음)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 1987-12-11

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 매우 특이한 사항입니다. 이는 현장 확인 및 임대차 계약 내용에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

인수되는 보증금: 0원

등기부상 권리관계:

말소기준권리는 2024년 12월 5일 접수된 정준희외 3명의 가압류 (100,000,000원)입니다.

이후 2025년 11월 19일 접수된 정준희외 3명의 강제경매 (115,120,544원)가 본건을 진행시키고 있습니다.

상기 말소기준권리 이하의 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 전라남도 고흥군 포두면 상대리, 포두면사무소 인근의 일반상업지역에 위치한 판매시설입니다. 주변에는 다양한 점포와 주택, 행정기관 등이 혼재되어 있어 지역 주민들의 생활 편의를 위한 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 북동측의 약 10m 도로에 접하고 있어 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근 버스승강장으로 대중교통 이용 또한 편리합니다. 고흥군은 농수산업이 발달한 지역으로, 포두면 역시 지역 농산물 및 수산물 유통의 거점 역할을 할 수 있습니다. 지역 상권은 주민 생활 편의를 중심으로 형성되어 있으며, 신규 사업 시 지역 주민 대상 소비층을 공략하는 것이 중요할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 면 소재지로서 마트, 식당, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 지역 내 버스 노선이 운행되고 있으며, 주요 도로망을 통한 차량 접근성이 양호합니다.

관공서: 포두면사무소가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

의료시설: 지역 내 또는 인근 지역의 병의원 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 및 토지 경계 침범 문제:

본건 지상에는 인접지(상대리 7-9번지) 소유의 건물이 경계를 침범하여 사용 중이며, 반대로 본건 건물 일부 또한 인접지상에 위치하고 있습니다. 이 문제는 향후 소유권 분쟁, 건축물대장과의 차이 발생, 재산권 행사 제한 등 심각한 법적 및 실질적 문제를 야기할 수 있으며, 취득 후 해결을 위한 추가 비용 및 노력이 필요합니다.

특이 임차인 존재:

대항력 있는 임차인(김윤길)이 보증금 및 차임이 0원인 상태로 장기간(1987년 12월 11일 전입) 거주하고 있습니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 다르므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

지역적 특성:

농어촌 지역의 특성상, 급격한 상권 활성화나 높은 임대 수요 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군 포두면의 일반상업지역에 위치한 제1종근린생활시설(점포, 창고)로, 지역 중심 상권에 자리하고 있어 접근성과 지역 내 활용 가능성이 있습니다. 그러나 인접 토지와의 경계 침범 및 건물 일부의 인접지 위치 문제는 본건의 가장 큰 리스크 요인이며, 이에 대한 명확한 법적 해결 또는 합의가 선행되어야 합니다. 또한, 대항력은 있으나 보증금/차임이 0원인 임차인의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 난관으로 작용할 수 있습니다. 이러한 중대한 하자 요인들을 충분히 인지하고, 해결 방안을 강구할 수 있는 투자자에게는 고려해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

일반상업지역 내 입지로 다양한 상업적 용도로의 전환 또는 활용 가능성이 있습니다.

지역 주민 대상 생활 편의시설로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

장기적으로 경계 침범 문제가 해결될 경우, 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

농어촌 지역 내 상업용 부동산으로서 저평가 매물일 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 234,668,500원입니다.

등기부상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

그러나 본건은 인접 토지와의 경계 침범 및 건물 일부의 인접지 위치라는 중대한 하자 요인이 존재하며, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재 등 추가적인 검토가 필요한 사항들이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰자의 신중한 판단하에 결정되어야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 부동산 거래 사례, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 향후 명도 및 하자 해결 예상 비용 등을 면밀히 분석하는 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.