나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1057 [1] 전북특별자치도 김제시 서암동 451-1 서암성덕하이빌아파트 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 서암동 소재 '김제시청' 서측 인근에 위치하는 구분 건물「서암성덕하이빌아파트 4층 401호」로서, 주위는 소규모 아파트단지 및 연립· 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 중 4층 401호로서, 외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위페인트, 드라이비트 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

1-가) '아파트(1세대)'입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비(화재탐지 및 경보설비 등), 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 '아파트부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 20M 정도의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경1057 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 김제시 서암동 451-1 서암성덕하이빌아파트 401호

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 물건 현황

* 용도: 아파트

* 건물명: 서암성덕하이빌

* 동/호수: 401호

* 층수: 4층 (총 9층)

3. 면적 및 건물 정보

* 토지 면적: 68.94㎡ (약 20.85평)

* 토지 지분: 68.944㎡ (약 20.85평)

* 건물 면적: 84.96㎡ (약 25.70평) - 전용면적 추정

* 분양 면적: 제공된 정보에 별도 명시되지 않았습니다.

* 건물 지분: 84.9551㎡ (약 25.70평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

* 건축 허가일: 2004년

* 사용 승인일: 2005년

4. 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 1억 5,500만 원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 입지조건

5.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 전북특별자치도 김제시 서암동에 위치하며, '김제시청' 서측 인근입니다.

* 주변은 소규모 아파트단지, 연립·다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

5.2. 교통 및 도로 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물은 남측으로 폭 20M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

5.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

6. 권리분석

6.1. 임차인 현황

* 임차인: 원

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008년 1월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있는 임차인으로 확인되었으나, 등기부상 말소기준권리인 전세권 설정일과 동일하며 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰 시 인수할 보증금은 없을 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 명도 과정에서의 원활한 진행을 위해 임차인과의 협의 및 상세 조사가 권장됩니다.

6.2. 등기부 현황 요약

* 최초 소유권 보존은 주식회사성덕주택이며, 이후 소유권 이전이 있었습니다.

* 말소기준권리는 2008년 1월 22일 설정된 원대희 씨의 전세권(70,000,000원)입니다.

* 본 건의 말소기준권리보다 후순위로 설정된 압류, 가압류 등 다수의 권리는 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 3억 2,432만 원입니다.

6.3. 권리 분석 결과

* 본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

* 다만, '대항력 있는 임차인' 존재는 명도 과정에서의 잠재적 변수로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 상권 및 생활정보

7.1. 주변 상권 특성

* 본 물건이 위치한 서암동 일대는 주거 단지 위주로 형성되어 있으며, 상업 시설은 소규모로 분포합니다.

* 김제시청 인근 지역으로, 행정 및 관련 편의시설 이용이 비교적 편리합니다.

7.2. 생활 편의시설 접근성

* 인근 시내버스승강장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

* 김제시청을 중심으로 기본적인 관공서, 은행, 병원, 상점 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 검색 결과, 주변에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7.3. 건물 내부 및 설비 현황

* 건물은 철근콘크리트구조로, 9층 중 4층에 위치합니다.

* 외벽은 돌붙임, 페인트, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방(보일러), 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 권리 관련 리스크

* 대항력이 있는 임차인 원 씨의 존재는 주의가 필요합니다. 비록 인수 보증금이 없는 것으로 분석되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 협의가 발생할 가능성이 있습니다. 낙찰 후 명도 절차의 원활한 진행을 위해 임차인과의 적극적인 소통 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

8.2. 기타 제약 사항

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지에 해당하여 향후 건축 또는 토지 이용 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 김제시청 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

10. 종합 의견

본 물건은 김제시 서암동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트입니다. '대항력 있는 임차인'의 존재에도 불구하고 인수 보증금이 없는 것으로 분석되어 권리 관계는 명확한 편입니다. 하지만 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사와 명확한 명도 계획 수립이 뒷받침된다면, 안정적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 5,500만 원

* 본 건은 감정평가액을 기준으로 시장 상황, 본건의 권리 관계 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 인수해야 할 별도의 보증금이 없다는 점을 감안하여, 철저한 시장 조사를 거쳐 감정가를 기준으로 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.