나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31401 [1] 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 가좌동, KTX진주역사에서 북서측으로 약200 미터 지점에 소재하는 더퍼스터웰가시티 1층 114호, 131호, 135호로서, 주위는 근린생활 시설, 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정도 비교적 무난한 편임

건물의 구조

2019. 08. 30.사용수익 허가를 득한 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하6층 지상 16층 건물 내 1층 114호, 131호, 135호호로서, 외벽은 화강석판, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창 구조임.

이용상태

기호1-3은 근린생활시설 용도이며, 기호2는 현재 공실인 것으로 보임.

설비내역

위생`급`배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 대로2류, 남서측으로 중로2류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권), 광로3류(폭 40m~50m)(접합 ), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-07-19)(대로2-8)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 확인 등 기호1(114호)은 임대(보증금 \20,000,000만원과 월세\132만원)중인 것으로 탐문되고, 기호2(131호)는 현재 공실인 것으로 탐문되나 이해관계인 부재로 임대관계는 확인치 못하였으며, 기호3(135호)은 임대중인 것으로 탐문되나 이해관계인 부재로 임대사항 등은 확인하지 못하였으므로 업무집행 시 임대관계는 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31401 (1)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층 114호, 131호, 135호

용도: 근린상가

감정가: 890,000,000원

토지면적: 14.33㎡ (약 4.33 평)

건물면적: 62.13㎡ (약 18.79 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

건물 정보:

- 건축년도: 2019년 8월 30일 사용수익허가

- 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

- 층수: 지하 6층, 지상 16층 (총 16개 층)

- 총 세대/호수: 496호 (건물 전체)

- 건물 전체 연면적: 29,553.29㎡

- 건축면적: 2,151.09㎡

- 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

1.1. 입지조건

본 물건은 KTX 진주역사에서 북서측으로 약 200미터 지점에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설 및 대단위 아파트 단지로 형성되어 있습니다.

접근성 측면에서는 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 대로2류, 남서측으로 중로2류에 접하고 있어 대중교통 이용 편의성 또한 비교적 양호한 편입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(신진주역세권)에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 수혜가 기대됩니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리: 2023년 7월 26일 접수된 진주동부농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 임차보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2024-06-25

확정일자: 2025-05-08

배당신고일자: 2025-12-04

대항력: 없음

기타 탐문 내용:

* 114호: 보증금 20,000,000원, 월세 1,320,000원으로 임대 중인 것으로 탐문되었습니다.

* 131호: 현재 공실로 파악되었으며, 임대관계는 확인하지 못했습니다.

* 135호: 임대 중인 것으로 탐문되었으나, 이해관계인 부재로 정확한 임대사항은 확인하지 못했습니다.

주의 필요: 131호 및 135호에 대한 임대 관계는 이해관계인 부재로 인해 정확한 확인이 이루어지지 않았으므로, 실제 업무집행 시 재확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 KTX 진주역 역세권에 위치하여 우수한 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

인접한 대규모 아파트 단지와 다수의 근린생활시설은 풍부한 배후수요를 제공할 것으로 예상됩니다.

현재 114호는 월세 임대가 이루어지고 있어 수익 창출이 가능한 상태이며, 131호는 공실 상태로 향후 적극적인 임대 관리를 통해 공실 위험을 해소하고 수익을 증대시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

건물 내 복합 용도(오피스텔, 근린생활시설)는 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 장점이 있습니다.

1.4. 생활정보

KTX 진주역을 도보로 이용 가능하여 전국 각지로의 이동이 편리합니다.

주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 편의성이 높으며, 상업 시설 또한 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 불확실성: 131호(공실) 및 135호(탐문상 임대중이나 확인 불가)의 실제 임대 현황, 공실 기간, 향후 공실 위험에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 채무 총액: 총 채무액 871,773,956원으로 감정가(890,000,000원) 대비 높은 수준이므로, 낙찰 후 잔여 채무 및 경매 비용 등을 고려한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

KTX 진주역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 대로 및 중로에 접한 접근성은 본 물건의 큰 장점입니다.

주변 대규모 아파트 단지의 배후수요와 더불어 복합 용도의 건물 특성은 잠재적 가치를 높입니다.

다만, 일부 임대 관계의 불확실성과 높은 채무 총액은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요소입니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* KTX 진주역 역세권 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 대규모 아파트 단지로부터의 풍부한 배후수요 확보.

* 대로변에 위치하여 높은 상가 가시성 및 홍보 효과 기대.

* 공실 상태인 131호를 활용한 신규 임대 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 시장 가치, 투자 수익률, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가 890,000,000원과 채무 총액 871,773,956원을 참고하되, 현장 조사를 통한 임대료 수준, 공실률, 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 시장 조사 및 수익률 분석이 필수적입니다. 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 한 분석이며, 투자 결정에 대한 최종 책임은 입찰자에게 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.