나이스옥션 법원경매 평택 2025타경925 [1] 경기도 평택시 서정동 552-438 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛감정 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "복창초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 다세대주택, 각급 학교 등이 혼재하는 지대로서, 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 본건 북동측에 "송탄역"(1호선) 이 소재하는 등 제반대중교통의 이용은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(복창초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(태광중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조구조 샌드위치판넬지붕 2층건으로서(사용승인일자 : 2000.08.19) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로서 1층 : 근린생활시설 2층 : 주택(방2, 욕실, 주방, 보이라실, 현관, 계단실 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경925 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 552-438

용도: 근린주택

감정가: 226,803,470원

토지면적: 87.00㎡ (약 26.3평)

건물면적: 116.62㎡ (약 35.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물 사용승인일자: 2000.08.19

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "복창초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 다세대 주택, 각급 학교 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 본건 북동측에 "송탄역"(1호선)이 소재하는 등 제반 대중교통의 이용은 보통인 편입니다.

2.3. 도로 현황

본건은 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 등기부상 다수의 가압류 및 압류, 강제경매 개시결정 등기가 존재합니다. 말소기준권리 이후의 권리는 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

* 임차인: 김 (김형운)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2001-02-03

* 대항력: 있음

본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있고 임대관계가 미상으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되지만, 이러한 특이사항으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 등기부 요약

* 토지 등기부: 말소기준권리는 2025-09-02 접수된 제이비우리캐피탈주식회사의 가압류(갑19)입니다.

* 건물 등기부: 말소기준권리는 2025-09-02 접수된 제이비우리캐피탈주식회사의 가압류(갑5)입니다.

* 본건 경매개시결정 등기(2025타경925)는 말소될 예정입니다.

3.4. 채권 총액 (참고)

* 토지 등기부채권 총액: 98,830,639원

* 건물 등기부채권 총액: 108,226,215원

상기 금액은 등기부상 확인되는 채권 총액이며, 실제 경매 낙찰 시 소멸되는 채권액과는 다를 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 경기도 평택시 서정동은 1호선 송탄역을 중심으로 주거 지역과 상업시설이 혼재된 지역입니다. 단독주택 및 다세대주택이 밀집되어 있으며, 학교 등 교육 시설이 인접하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 데이터는 주변 "다세대" 주택의 최근 매매 정보를 담고 있습니다. 2026년 5월 기준으로, 전용면적 48.06㎡ ~ 59.64㎡의 다세대 주택이 5,300만 원 ~ 11,000만 원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 토지 87㎡, 건물 116.62㎡의 근린주택으로, 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 중입니다. 따라서 제공된 다세대 주택 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가는 약 2.27억 원으로, 이는 근린주택으로서의 가치, 대지 면적, 건축 규모 등이 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 북동측 인근에 복창초등학교가 위치하고 있으며, 태광중고등학교 등 교육 시설 또한 인접해 있어 자녀 교육 환경 측면에서 유리합니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

인근 버스정류장 및 1호선 송탄역 이용이 편리하며, 주위가 주거 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김 (김형운)이 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있으며 임대관계가 미상으로 확인됩니다. 인수 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 또는 법적 문제가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 법규 및 제한 사항

* 본건은 제1종일반주거지역으로 건축 및 용도에 제한이 있습니다.

* 비행안전제6구역(전술)(해발 56m-140m 미만)에 해당하여 건물 높이 등에 대한 군사 시설 보호법상의 제한을 받습니다. 이는 향후 건축 행위나 건물 가치 평가에 영향을 미칠 수 있는 중요한 제약 사항입니다.

* 외국인, 외국법인 등이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약 허가 구역에 해당하므로, 매수인의 자격 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과상, 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 건물 노후도

2000년 8월 19일 사용승인된 건물로, 현재 약 26년 경과하였습니다. 건물 상태에 따라 향후 유지보수 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 1호선 송탄역 인근에 위치한 근린주택으로, 주거 및 상업 기능을 겸한 입지입니다. 교통 및 교육 환경은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 존재와 비행안전구역이라는 법적 제한 사항, 건물 노후도 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 1호선 송탄역 역세권에 위치한 근린주택으로, 지역 내 개발 가능성이 있는 물건입니다.

* 1층 근린생활시설과 2층 주택으로 구성된 복합 용도로, 임대 수익 창출 기회가 있습니다.

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 226,803,470원

인수 보증금: 0원

주요 고려 사항으로는 대항력 있는 임차인의 존재, 비행안전구역으로 인한 건축 제한, 건물 노후도 등이 있습니다. 또한, 주변 다세대 주택 시세는 상대적으로 낮게 형성되어 있으나, 본건은 근린주택으로서 규모 및 용도에서 차이가 있습니다.

이러한 제반 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 85% ~ 90% 수준인 약 1억 9,000만 원 ~ 2억 500만 원 사이에서 보수적으로 입찰가를 산정해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가 현장 조사를 통한 상세 분석 결과를 반영하여 최종 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.