나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6101 [1] 부산광역시 수영구 광안동 744-12 이린타워 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 부산수영중학교 동측 인근에 위치하는 이린타워 3층 301호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 상업업무용시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 광안역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 3층 301호로서 외벽: 몰탈위페인팅 및 치장석 마감 창호: 새시 창호

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 주상용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12미터 내외, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-03-11)(부고 제2011-210호에 미반영되어 금회 반영)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 110m, 최고높이 155m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6101 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 744-12 이린타워 3층 301호 (신주소: 부산광역시 수영구 수영로575번길 11)

용도: 아파트

감정가: 261,000,000원

토지면적: 10.54㎡ (약 3.19평)

건물면적: 64.07㎡ (약 19.38평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 부산수영중학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 상업업무용 시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 부산 도시철도 2호선 광안역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

* 도로상태: 본건 건물 북측으로는 노폭 약 12미터, 서측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다. [cite: user data]

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 3번 순위 근저당권 (접수일자: 2021-12-29, 권리자: 엄한나, 금액: 26,000,000원)

* 주요 권리 분석:

* 소유권보존 (갑1, 2016-02-23) 및 소유권이전 (갑2, 2016-03-11) 권리는 말소기준권리보다 앞서므로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 을구 3번 근저당권 (2021-12-29)은 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 을구 5번 주택임차권 (접수일자: 2024-03-13, 권리자: 망이정옥의상속인신선경외 2명, 보증금: 230,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위이나, 등기부상 '인수'로 명시되어 있습니다. 전입일자 및 확정일자는 2019년 1월 25일로, 대항력을 갖춘 임차인입니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 230,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

* 을구 4번 근저당권 (2024-01-04), 갑구 3번 가압류 (2022-07-26), 갑구 4번 압류 (2023-02-06), 갑구 5번 강제경매 (2025-11-20) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 소멸되는 권리입니다.

* 결론: 매수인에게 가장 중요한 권리 분석 결과는 을구 5번 주택임차권 230,000,000원이며, 이 금액은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동 일대는 주거시설과 상업업무시설이 복합적으로 분포하고 있어 배후수요가 풍부한 지역입니다. [cite: user data, 3, 4]

* 토지이용계획상 일반상업지역에 속해 있어 다양한 상업 및 업무 활동이 가능한 입지입니다. [cite: user data]

* 인근에 부산수영중학교가 소재하여 교육 관련 시설도 주변에 있습니다. [cite: user data]

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. [cite: user data]

* 주요 편의시설: 인근의 근린생활시설 및 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 부산 지하철 2호선 광안역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 각지로의 이동이 편리합니다.

* 건물 시설: 급배수 및 위생 설비, 화재 경보 설비, 소화전, 승강기, 기계식 주차 설비, 도시가스 개별 난방 설비 등이 설치되어 있습니다. [cite: user data]

1.5. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 230,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 해당 임차인은 대항력과 선순위 임차권을 가지고 있으며, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. [cite: user data]

* 토지이용계획 관련 제한: 본건 토지는 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역 등 건축 및 이용에 관한 일부 제한 사항이 있습니다. [cite: user data]

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 준수한 입지 조건을 갖춘 아파트입니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 건물 자체의 구조 및 설비 상태도 양호한 것으로 판단됩니다. 그러나 2억 3천만 원이라는 상당한 금액의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 조건은 투자 결정에 있어 가장 중요하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 목적: 인수해야 할 임차보증금 2.3억 원을 고려하여, 본건의 총 취득가(입찰가 + 인수 보증금)가 시세 대비 충분히 경쟁력이 있을 경우, 명도 완료 후 안정적인 실거주가 가능합니다.

* 투자 목적: 인수 조건부 임차보증금을 감안하여, 시세 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰받는다면 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 철저한 시장 조사와 함께 총 지출 금액 대비 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

* 입지 강점: 광안역 역세권이라는 점은 향후 매도 또는 임대 시에도 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 261,000,000원

인수해야 할 임차보증금: 230,000,000원

본건은 매수인이 230,000,000원의 임차보증금을 인수해야 하는 조건이므로, 실제 매수인의 총 지출 금액은 '입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다.

규정에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 이는 매수인이 실질적으로 부담하게 되는 순수 부동산 가치에 대한 입찰 금액을 의미합니다.

감정가 261,000,000원에서 인수 보증금 230,000,000원을 제외하면, 매수인이 입찰로서 고려해야 할 금액은 약 31,000,000원 수준이 됩니다.

따라서, 본 건의 입찰가는 본 31,000,000원을 기준으로 하되, 경매 절차상의 최저매각가격 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

다만, 이는 단순 계산에 근거한 것이며, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본 물건의 현재 시세, 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 환금성 등을 다각도로 분석하는 것이 필수적입니다. 실제 입찰 시에는 총 지출 금액(입찰가 + 230,000,000원)이 합리적인 수준인지 반드시 검토해야 합니다.

혐오시설 관련 정보:

주변 시설 검색 결과, 본건과 인접한 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. [cite: search results]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.