나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4720 [1] 경기도 김포시 사우동 385 길훈아파트 101동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 사우동 소재 "사우역(김포골드라인)" 동남측 근거리(직선거리 약700미터)에 위치하며, 주위는 도시개발이 진행되는 구역으로 아파트 단지, 근린생활시 설, 공원, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 교통시설과의 거리, 편의성 등 고려시 제반 교통상 황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 20층 2003호로서,(사용승인일 : 1996.12.06) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고ㆍ평탄한 부정형 토지로서 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 (포장)도로를 통하여 출입하며 이는 서측으로 외곽공도(풍무로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~ 371.43m미만), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시 설법>, 상대보호구역(김포신풍초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구 (김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 성장관 리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한 허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8. 25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부천지원 2025타경4720 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오OOO

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 용도

* 소재지: 경기도 김포시 사우동 385 길훈아파트 101동 20층 2003호

* 용도: 아파트

1.3. 면적

* 토지면적: 30.92㎡ (약 9.35평)

* 토지 지분: 30.92㎡

* 건물면적: 84.87㎡ (약 25.68평)

* 건물 지분: 84.87㎡

1.4. 감정가

* 감정가: 329,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 경기도 김포시 사우동 소재 "사우역(김포골드라인)" 동남측 근거리(직선거리 약 700미터)에 위치하고 있습니다.

* 주변은 도시개발이 진행되는 구역으로, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통

* 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

* 단지 내 포장도로를 통해 출입하며, 이는 서측으로 외곽 공도(풍무로)와 연계됩니다.

2.3. 편의시설

* 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 인근에 학교와 공원이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

* 소유권 이전 (갑구): 황지안(2000.04.07), 최성국(2002.05.02), 노순단(2002.08.29) 등

* 근저당 (을구): 농협은행주식회사(2014.12.11, 132,000,000원, 말소), 오정농업협동조합(2022.03.07, 72,000,000원)

* 임의경매 (을구): 오정농업협동조합(2025.11.14, 58,863,275원, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다. 임대차 관계를 명확히 파악하고, 인수 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2014년 12월 11일 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다.

* 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지역 특성

* 김포시 사우동 지역은 도시개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다.

* 본 물건이 속한 길훈아파트 단지는 공동주택 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 어우러진 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 사우길훈4차

* 주소: 경기도 김포시 사우동 385

* 건축년도: 1996년 12월 06일

* 총 세대수: 351세대

* 전용면적: 84.87㎡ (약 25.68평)

* 분양면적: (제공된 정보에 기반하여 전용면적 84.87㎡를 기준으로 분석합니다.)

* 층수: 20층 건물 중 20층

* 주차대수: 총 130대

6. 잠재적 리스크

6.1. 재정비촉진지구

* 본 물건은 재정비촉진지구에 포함되어 있어, 향후 도시계획 변경에 따른 가치 상승 또는 사업 지연 등의 변동 가능성이 있습니다.

* 관련 내용은 김포시 도시관리과 등 관련 부서와 협의하여 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 기타

* 임대 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 임대차 계약 내용 및 대항력 유무에 따라 추가적인 법적 분쟁이나 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며(지정기간: 25.8.26.~26.8.25.), 외국인 등 특정 대상자에게는 거래 시 허가가 필요합니다.

* 건물 노후도: 1996년 준공으로 약 30년 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 환경: 제공된 정보상으로는 특이 혐오시설이 확인되지 않았으나, 세부적인 현장 조사를 통해 주변 환경을 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 사우동의 역세권에 위치한 아파트로, 편리한 교통망과 함께 도시 개발 호재가 있는 지역에 속해 있습니다. 아파트 자체의 입지 조건과 면적을 고려할 때 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다. 다만, 재정비촉진지구 지정에 따른 미래 가치 변동성과 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 사우역과의 접근성이 우수하여 직장인 등 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

* 개발 호재: 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력이 기대됩니다.

* 주거 환경: 주변에 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 넓은 면적: 84.87㎡의 전용면적은 4인 가족 이상 가구가 거주하기에 적합한 넓은 공간입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 정보에 따르면, 동일 아파트 단지 내 75.54㎡ 면적의 실거래가는 2026년 5월 기준 28,000만원에서 30,500만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본 물건의 전용면적은 84.87㎡로, 최근 거래된 75.54㎡ 면적보다 약 12.3% 더 넓습니다. 이를 고려할 때, 84.87㎡ 면적의 시세는 31,000만원 ~ 34,000만원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

* 본 건의 감정가는 329,000,000원입니다.

9.2. 인수 금액 계산

* 본 경매는 채권자인 오정농업협동조합의 신청으로 진행되었으며, 말소기준권리(2014.12.11 농협은행 근저당)보다 후순위 권리이므로 경매로 인해 모두 소멸됩니다.

* 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

* 현재 감정가는 329,000,000원이며, 동일 단지 내 유사 면적의 최근 시세는 280,000,000원 ~ 305,000,000원 수준입니다. 본 건의 면적이 더 넓은 점을 감안하면 잠재적 가치는 더 높을 수 있습니다.

* 그러나 임대 관계 미상, 재정비촉진지구의 불확실성, 건물 노후도 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적인 접근과 시세 동향을 반영하여 310,000,000원 ~ 325,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.