나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42946 [1] 경기도 평택시 고덕동 1895-2 고덕국제신도시엘에이치르플로랑 284동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비단길 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "국민건강보험공단 평택지사" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상가건물 및 개발중인 부지 등이 혼재함.

교통상황

본건 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 동측으로 서정리역(1호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층 아파트 중 2층 202호로서 외벽 : 일부 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감등. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,지구단위계획구역(고덕국제화지구),대로2류(폭30m~35m)(접합),중로1류(폭20m~25m)(접합),중로3류(폭12m~15m)(특수도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(종덕초등학교)<교육환경보호에관한법률>,비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역해발56m-140m미만협의업무위탁2016.9.9)<군사기지및군사시설보호법>,택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25.국토부공고제2025-1058호,외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경42946 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1895-2 고덕국제신도시엘에이치르플로랑 284동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 340,000,000원

건물면적(공급): 46.99㎡ (약 14.2평)

전용면적(실사용): 55.97㎡ (약 17.0평) (출처: 제공된 매매 정보 JSON)

토지면적: 39.74㎡ (약 12.0평)

토지지분: 39.7445㎡ (약 12.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항

유동화물건

대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "국민건강보험공단 평택지사" 서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 상가 건물 및 개발 중인 부지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 동측으로는 서정리역(1호선)이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 건물구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 25층 아파트 중 2층 202호입니다.

외벽은 일부 석재 붙임 및 페인팅 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다.

건물 사용승인일은 2021년 7월 28일입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 고덕국제화지구

* 도로: 대로2류, 중로1류, 중로3류(특수도로) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(종덕초등학교), 비행안전제6구역(전술), 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021년 11월 9일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(155,100,000원)입니다.

* 본건과 관련된 등기사항에는 다수의 근저당권, 근저당권, 임의경매, 가압류 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 신청으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액 합계는 438,805,963원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 24일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

이 경우, 실제 임대차 관계 및 지급된 보증금/차임의 유무에 대해 추가 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

임차인 유 는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 특이사항을 반드시 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 상업시설

본건이 위치한 고덕국제신도시는 신흥 개발 지역으로, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설, 상가 등이 형성되어 있습니다.

국민건강보험공단 평택지사가 인근에 있어 관련 유동인구의 이용 가능성이 있습니다.

4.2. 교통 접근성

서정리역(1호선)과의 접근성이 양호하며, 단지 내 도로 및 인근 도로망을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 주변 공공기관: 국민건강보험공단 평택지사

* 교육시설: 종덕초등학교 (상대보호구역)

* 교통시설: 노선버스 정류장, 서정리역(1호선)

* 아파트 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등

5.2. 단지 정보

* 단지명: 고덕국제신도시엘에이치르플로랑

* 세대수: 891세대

* 최고/최저층: 25층 / 3층

* 준공 연도: 2021년

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 존재

임차인 유 는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수해야 할 금액이 없다고 볼 수도 있으나, 계약 관계의 진위 여부 및 추가적인 금전적 요구 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다소 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

비행안전제6구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등 일부 지역 지정에 따른 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축 아파트로, 고덕국제신도시 내에 위치하여 향후 지역 발전에 따른 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점이 매우 이례적이고 중요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 입찰 전 임차인과의 관계, 실제 계약 내용 등에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물 상태 보유

* 개발 잠재력: 고덕국제신도시 내 위치로 미래 가치 기대

* 우수한 입지: 대중교통 및 생활 편의시설 접근성 양호

9. 예상 입찰가

* 감정가: 340,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 7월): 460,000,000원 ~ 470,000,000원 (전용면적 55.97㎡ 기준)

* 감정가는 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로 책정되었습니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재로 인한 명도 및 법적 리스크를 고려해야 합니다. 실제 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 이에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

* 본건은 2층으로, 층수에 따른 시세 차이를 감안해야 합니다.

* 상기 정보들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 360,000,000원 ~ 390,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.