나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2589 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 내곡리 260-70 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 내곡리 소재 "전문건설공제조합 기술교육원" 동측 원거리방향에 위치하는 토지로서, 주변은 일대의 단독주택가로서 동측 월편으로 금성저수지가 소재하며 배후로는 전답지 및 자연림이 소재함.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 인접한 위치에 이용이 가능한 교통시설은 없는 등 제반교통편익성은 보통이하임.

형태 및 이용상태

1. 기호 1 사다리형의 토지로서, 단독주택부지로 이용중임. 2. 기호 3 부정형의 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1의 토지가 기호 3 도로에 접하고 있으며, 기호3 토지는 다시 다른 도로부지와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 기호 1 계획관리지역(2025-08-21)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법> 2. 기호 3 계획관리지역(2025-08-21)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

명세표, 사진용지, 건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬(현 "기와지붕") 지붕 단층 외벽: 치장석 등 마감 내벽: 벽지 및 목재 등 마감 바닥: 강화마루 및 타일 등 마감

이용상태

단독주택(방1,2,안방,거실,주방,보일러실,화장실1,2,드레스룸,현관)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

명세표, 사진용지, 건물개황도 참조

공부와의 차이

기호 2 건물은 공부상 판넬지붕이나 현황은 기와지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 2-1. 포함
목록 3. 지분매각 임
목록 1. 2020. 8. 27. 제2287호 지상권말소동의서 제출
목록 2. 현황과 공부 차이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경2589 (1)

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 내곡리 260-70

신 주소지: 충청북도 음성군 호수마을길 52-6

용도: 단독주택

감정가: 361,455,100원

토지면적: 1221.00㎡ (약 369.20평)

토지 지분: 851.0244㎡ (별도 명시 없으나, 일괄매각 시 전체 지분으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 111.35㎡ (약 33.67평)

건물 지분: 111.35㎡ (일괄매각 시 전체 지분으로 추정)

건물 제시외면적: 24.00㎡ (주의사항에서 '제시외 건물 2-1' 포함 언급)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼왕새마을금고 (외 다수)

감정평가 요약: 본건은 충청북도 음성군 금왕읍 내곡리 소재 "전문건설공제조합 기술교육원" 동측 원거리방향에 위치하며, 주변은 단독주택가이며 동측으로 금성저수지가 소재합니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통은 보통 이하입니다. 토지는 사다리형으로 단독주택 부지로 이용 중이며, 인접 도로에 접해 있습니다. 계획관리지역, 성장관리계획구역 등에 해당합니다.

건축물 표제부 요약:

- 건물(2): 경량철골구조 판넬 지붕 단층 단독주택

- 신주소: 충청북도 음성군 호수마을길 52-6

- 대지면적(JSON): 620㎡ (본건 토지면적 1221.00㎡와 차이 있음, JSON은 특정 필지 면적일 수 있음)

- 건물 연면적: 111.35㎡

- 사용승인일: 2023.03.09 (JSON 기준)

- 주요 구조: 경량철골구조, 지붕: 기타지붕(판넬)

2. 입지조건

* 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 내곡리 소재 금성저수지에서 서측 또는 동측 원거리 방향에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 종래 임야지를 개발하여 조성된 단독주택가로, 배후에는 전답지와 자연림이 분포하고 있습니다.

* 교통 상황

일반 차량을 통한 접근은 가능하나, 인근에 대중교통 이용이 편리한 시설이 없어 전반적인 교통 편익성은 보통 이하 수준입니다.

* 도로 상태

기호 1 토지는 기호 3 도로에 접해 있으며, 해당 도로는 다시 다른 도로부지와 연결되어 있어 차량 통행이 가능합니다.에서는 단지 내 조성된 4~6m 너비의 포장도로에 접하고 있다고 명시합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규 및 조례에 따른 제한을 받을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 권영열

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-29

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 홍창록

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-23

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 04월 18일에 설정된 삼왕새마을금고의 근저당권(을10)으로 판단됩니다. 경매를 통해 매각되면 이 근저당권보다 선순위 권리들을 제외한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약 및 인수되는 권리

등기부상 다수의 근저당권, 가압류, 지상권설정 등이 존재합니다. 삼왕새마을금고의 근저당권(256,000,000원)이 말소기준권리이므로, 이에 앞서 설정된 권리들을 제외하고는 일반적으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 2020년 8월 27일자 지상권설정(삼왕새마을금고)에 대해 '지상권말소동의서 제출' 기록이 있어 말소될 가능성이 높으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 물건명세서상의 기재는 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 경우 대항력이 없으며 보증금이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 642,878,998원입니다.

* 주의사항

일괄매각 대상이며, 제시외 건물(2-1)이 포함됩니다. 목록 3은 지분매각 임(단, 본건은 일괄매각으로 전체 지분 매각으로 보임). 현황과 공부상 차이(건물 지붕 재질)가 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경

본건 소재지는 충북 음성군 금왕읍 내곡리로서, 주거지역과 금성저수지가 인접해 있으며 배후로 자연녹지가 형성된 조용한 환경입니다.

* 지역 개발 현황

본 지역은 '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역(주거형)'으로 지정되어 있어, 향후 계획적인 개발이 이루어질 가능성이 있습니다. 다만, 현재로서는 주된 상업 기능보다는 주거 기능 위주의 지역으로 판단됩니다.

* 혐오시설 유무

인근 지역에서 금왕 하수처리장이 공공체육시설로 재정비된 사례(2009년)가 있으며, 별도로 현재 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 인근 지역(음성읍 평곡리)에서 공동장사시설 건립이 주민 반발을 겪고 있는 사례는 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경

단독주택 밀집 지역으로, 금성저수지 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 주변은 대체로 한적한 주거단지 형태를 띠고 있습니다.

* 편의 시설

주변에 대규모 상업 시설에 대한 정보는 제한적이며, 일상생활에 필요한 편의 시설은 금방읍 소재지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 교육 시설

본건 인근에 특정 교육 시설에 대한 정보는 명확하지 않으나, 금왕읍 지역 내 초, 중, 고등학교가 소재해 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계 복잡성

다수의 채권(근저당, 가압류)이 설정되어 있으며, 총 채권액이 감정가를 상회합니다. 비록 말소기준권리보다 선순위 권리들의 소멸이 예상되나, 복잡한 권리 관계는 경매 과정에서 변수를 야기할 수 있습니다.

* 현황과 공부상 차이

건물의 지붕 재질이 공부상 판넬이나 현황은 기와지붕으로 차이가 있어, 이는 향후 명도 과정이나 건물 관련 인허가 시 문제가 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인

건물의 임대 관계가 미상으로, 임대차 계약 여부 및 내용 확인이 필요합니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며 보증금도 없는 상태입니다.)

* 공동 담보 및 지분 매각 가능성

본건이 공동 담보물건에 포함되어 있거나, 지분 매각으로 진행될 경우(물건명세서 상 '목록 3. 지분매각 임' 명시) 낙찰 후 추가적인 복잡성을 야기할 수 있으나, 본건은 '토지/건물일괄매각'으로 표기되어 전체가 매각되는 것으로 보입니다.

* 지상권 관련 불확실성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있어, 2020년 8월 27일자 지상권의 말소 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. (말소동의서 제출 기록이 있으나, 불확실성 존재)

7. 종합 의견

본 물건은 충북 음성군 금왕읍 내곡리의 조용하고 자연 친화적인 환경에 위치한 단독주택입니다. 비교적 넓은 토지 면적을 확보하고 있으며, 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 하지만, 높은 채권 총액, 공부상 건물 현황과의 차이, 임대 관계 미확인, 지상권 말소 여부의 불확실성 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적

약 369.20평의 넓은 토지 면적을 확보하고 있어, 향후 건축 증축이나 활용 가치가 높습니다.

* 자연 친화적 입지

금성저수지와 인접해 있으며 주변에 전답지 및 자연림이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 지역 개발 잠재력

계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 시 수혜를 받을 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 361,455,100원입니다. 유사 물건의 시세 및 본건의 입지, 토지 면적 등을 고려할 때, 경매 시장에서의 적정 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이하로 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 채권 총액이 높고 몇 가지 불확실한 권리 관계 및 현황과 공부상 차이가 존재하므로, 이러한 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 310,000,000원에서 330,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 입찰가 산정은 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 경매에서의 낙찰가는 입찰 참여자들의 판단 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.