나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34929 [1] 경기도 김포시 사우동 385 길훈아파트 101동 2층210호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "신풍초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건내 2층 210호로서 (사용승인일: 1996.12.6) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V, 화재탐지설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 주위 공도와 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,제3종일반주거지역,고도지구(공항고도제한해발112.86m~371. 43m미만),대로2류(폭 30m~35m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한),장애물제한표면구 역,진입표면구역,상대보호구역(김포신풍초등학교),재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구( 도시관리과 협의요함)),성장관리권역,하수처리구역(사우처리분구). 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간 :25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구 등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 사우동 385번지 길훈아파트 101동 2층 210호에 소재한 아파트로, 감정가는 266,000,000원입니다. 토지 면적은 21.60㎡ (약 6.53평)이며, 건물 면적은 59.28㎡ (약 17.93평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산 임의경매이며, 채권자는 나OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 아파트명은 사우길훈4차이며, 1996년 12월 6일에 사용 승인되었습니다. 총 351세대의 아파트 단지 내 최고 20층 건물 중 2층에 해당합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 고도지구, 재정비촉진지구 등에 속해 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 김포시 사우동 소재 "신풍초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다. 단지 내 도로를 통해 주변 공도와 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리 관계

본 건의 말소기준권리는 2019년 10월 25일 접수된 우리은행 근저당권(채권액 110,000,000원)입니다. 이 권리를 포함하여 을3, 을4, 을5, 을6, 갑7, 갑8, 을4-5 등 다수의 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 물건 명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

1.2. 2. 임차인 현황 및 대항력

본 건의 임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임대 관계가 미상인 경우 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금이나 차임이 미상이라 하더라도 명도 과정에서 추가적인 부담이나 저항이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 임차인에 대한 정확한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지가 밀집한 지역에 위치하며, 인근에 학교와 근린생활시설이 소재하여 주거 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

신풍초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역은 주로 주거용 부동산과 상업용 부동산으로 구성되어 있으며, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구 지정: 김포 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있으며, 관련 도시관리과와의 협의가 필요합니다.

* 건축물 노후: 1996년 12월 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금/차임 미확인으로 인한 불확실성이 존재합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 명시되어 있으나 상세 내용이 없어 인수 시 재산권 행사 제약 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 사우동의 주거 선호 지역에 위치하며, 신풍초등학교 등 교육 시설 및 교통 편의성이 양호한 장점을 가지고 있습니다. 또한, 재정비촉진지구 지정은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다. 그러나 건축물 노후화, 임대차 관계 미확인으로 인한 위험 요소, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 가능성 등은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 김포 재정비촉진지구 지정에 따른 향후 도시 개발 및 가치 상승 기대.

* 주거 선호 지역 내 우수한 입지 조건 및 교통 편의성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 266,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 전월세 정보를 종합한 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다. 특히, 동일 면적(59.28㎡)의 전세 계약 사례(보증금 18,900만원)와 유사 면적(75.54㎡)의 매매 사례(28,000만원~30,500만원)를 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 약 240,000,000원에서 260,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 본 물건 명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으며, 임대차 관계가 미상이라는 점 등 잠재적 위험 요소를 감안하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정하였습니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

(참고: 본 입찰가 산정 시에는 인수되는 보증금 등의 금액은 없으며, 제시된 금액은 현재 시세를 반영한 추정치입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.