나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73597 [1] 경기도 의정부시 신곡동 761-2 아띠랑스2차주건축물제1동 13층 1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "경기도청 북부청사" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 경전철 '경기도청북부청사역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 15층 중 13층 1305호로서 (사용승인일 : 2019.10.11) 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호 : 샤시 창호 마감.

이용상태

오피스텔(복층구조)로 이용중임. (내부구조는 후첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(2013-06-28), 중로3류(폭 12m~15m) (접함), 과밀억제권역, [추가기재사항] 건폐율:70%이하,용적률:800%이하,층수:3층이상, 건축물용도:상업용지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

물건 비고

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73597 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 761-2, 아띠랑스2차주건축물제1동 13층 1305호

용도: 오피스텔 (복층구조)

건물 사용승인일: 2019년 10월 11일

토지면적: 4.23㎡ (약 1.28평)

건물면적 (전용면적): 21.46㎡ (약 6.49평)

감정가: 115,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치하며, '경기도청 북부청사' 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 무난한 편입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 경전철 '경기도청북부청사역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로 3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 18일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정 (2025타경73597) 입니다.

임차인 현황:

* 안 (보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-07, 확정일자 2021-10-25)

* 등기부상 주택임차권은 말소되었으며, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다 (0원).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

특이사항: 주택도시보증공사(HUG)는 본 경매 절차에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 신곡동 일대는 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달된 지역입니다.

인근에 위치한 경기도청 북부청사 등 관공서와 다수의 아파트 단지, 오피스텔이 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 이는 오피스텔의 임대 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

경기도청 북부청사가 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 좋습니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 분포하고 있어 거주 시 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

'경기도청북부청사역'을 통한 시내 및 외곽 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

경매 정보 초기에 '대항력 있는 임차인'이라는 문구가 있었으나, 등기부 및 권리분석 결과 대항력이 없는 임차인으로 확인되었습니다. 다만, HUG와의 조건 변경으로 인해 복잡성이 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (명도 협의 필요)

향후 임대 시장 변동성에 따른 임대 수익률 변화 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 역세권 입지와 복층 구조라는 장점을 가지고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 조건부 매각 사항을 명확히 이해하고 진행하는 것이 중요합니다.

신중한 권리 분석과 명도 계획 수립이 동반된다면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔 (2019년 준공): 관리 상태 및 시설 노후화 우려가 적습니다.

역세권 입지: 경기도청북부청사역 도보 이용 가능 거리로, 교통 편리성이 높습니다.

복층 구조: 공간 활용도 및 희소성이 높아 임대 선호도가 높을 수 있습니다.

발달된 주변 상권: 풍부한 배후 수요 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

HUG의 조건부 매각: 명도 관련 리스크를 최소화할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 전용면적 21.46㎡ (약 6.49평)의 복층 구조 오피스텔입니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 오피스텔 매매가는 약 9,400만원에서 11,000만원 수준입니다. (21.46㎡ 9,400만원, 22.38㎡ 10,000만원, 23.06㎡ 11,000만원)

감정가 115,000,000원 대비하여, 복층 구조의 장점과 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 100,000,000원에서 110,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본건의 예상 적정 입찰가는 약 105,000,000원 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.