나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11609 [1] 경상북도 구미시 형곡동 321 1층 28호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형곡2동행정복지센터" 동측 인근에 위치하는 통칭"형곡중앙시장" 제1층 제28호 구분상가로서, 부근 일대는 각종 근린상가, 관공서, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상화은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건 중 제1층 제28호 구분상가로 외벽: 벽돌치장쌓기위 페인트 등 마감, 내벽: 몰탈위 페인트 및 타공보드 등 마감 바닥: 장판 등 마감 창호: 샷시 단창임.

이용상태

소매시장임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형 토지로 인접지와 대체로 등고 평탄한 상업용 구분건물 건부지임.

인접 도로상태등

본 상가 북서측으로 왕복4차선 교차로 및 북동측으로 폭 약 10미터, 남측 및 남동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 시장(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(절대제 한구역(전 축종 제한)), 기호 2) 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 시장(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11609 (1)

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 321 1층 28호

용도: 근린상가

감정가: 75,000,000원

토지면적: 22.53㎡ (약 6.81평)

건물면적: 15.40㎡ (약 4.66평)

총 면적: 37.93㎡ (약 11.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 사용승인일: 1993년 04월 23일 (건축 후 약 33년 경과)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형곡2동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 통칭 "형곡중앙시장" 내 1층 28호 구분상가입니다.

주변 일대는 각종 근린상가, 관공서, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근 간선도로 통과로 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

본건에서 도보 5~10분 거리에 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태

상가 북서측으로는 왕복 4차선 교차로, 북동측으로는 폭 약 10미터, 남측 및 남동측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속하며, 소로1류, 소로2류, 중로1류 도로에 접하고 있습니다.

또한, 시장(저촉) 및 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/사업일자: 2022-06-22

* 확정일자: 2024-07-25

* 배당신고일자: 2025-12-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약

* 갑구:

* 2004-03-31 소유권 이전 (정순종)

* 2013-10-15 소유권 이전 (정완식)

* 2025-12-10 소유권 이전 (우덕희 외 1명, 상속)

* 을구:

* 2013-10-15 근저당권 설정 (선산새마을금고, 채권최고액 85,000,000원) - 말소기준권리

* 2026-02-04 구미시 압류 (말소)

* 기타 등기:

* 2025-11-20 선산새마을금고 임의경매 신청 (말소)

* 권리 분석 요약

본건의 말소기준권리는 2013년 10월 15일 선산새마을금고의 근저당권입니다.

매각으로 인해 해당 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기, 압류 등은 말소될 예정입니다.

임차인 이 은 대항력이 없으며, 배당신고는 하였으나 인수되는 보증금은 없습니다.

따라서 낙찰자는 등기부상의 모든 권리 제한을 소멸시키고 깨끗한 등기 상태를 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 형곡중앙시장 내 위치한 구분상가로서, 인근 지역 주민을 대상으로 한 소매업 및 근린생활시설 용도에 적합합니다.

* 형곡동 일대의 주거 밀집 지역과 관공서, 기타 상가들이 밀집해 있어 기본적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 전통 시장 내 상가로서 안정적인 지역 상권을 형성하고 있으며, 일상적인 소비 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 단, 대형 상권이나 유동인구가 폭발적으로 많은 지역은 아니므로, 특정 업종에 대한 성장이 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

본건이 위치한 형곡중앙시장 내에 기본적인 상업 시설 및 소매점들이 입점해 있습니다.

인근에 형곡2동행정복지센터가 있어 행정 편의 이용이 가능합니다.

도보권 내에 편의점, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설이 있습니다.

* 설비

건물 자체의 공동 위생설비 및 급배수설비는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 불확실성: 현재 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 임차인과의 협의 과정이 필요할 수 있습니다. (다만, 대항력 없는 임차인이므로 명도는 용이할 것으로 예상됩니다.)

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 '시장(저촉)' 및 '가축사육제한구역'에 해당되어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 1993년 준공된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 형곡동의 "형곡중앙시장" 내에 위치한 근린상가로, 1층에 위치하여 접근성이 양호합니다.

인근 주거 밀집 지역을 배후로 하여 안정적인 지역 상권을 형성하고 있으며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부상 모든 권리 제한은 매각으로 소멸되므로, 권리 분석 측면에서는 매우 깔끔한 물건입니다.

다만, 시장 내 상가라는 점과 '시장 저촉' 등 토지이용계획상의 제한 사항, 임대 관계의 미확인 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

적정 가격에 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익 또는 직접 사용을 통한 활용이 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 낙찰 후 권리 관계 문제 없음.

* 안정적인 지역 상권: 형곡동 주거 지역 배후의 꾸준한 수요 확보 가능.

* 1층 상가: 가시성 및 접근성이 높아 일반적인 상가로서의 이점 보유.

* 낮은 면적: 소규모 투자로 접근 가능하며, 직접 사용 시 부담 적음.

* 혐오시설 부재: 주변 환경이 비교적 양호함.

9. 예상 입찰가

감정가 75,000,000원을 기준으로, 인수할 보증금이 없고 권리 관계가 깨끗하다는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 검토해야 합니다.

본건의 경우, 권리 인수 부담이 없는 점과 상가로서의 기본 가치를 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 75,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최근 실거래가, 주변 시세, 공실률 등을 추가적으로 조사해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.