나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514033 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-18 티케이리즈빌 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역(인천1호선)" 북서측에 인접하여 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(간석오거리역)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제11층 제1106호로서, (사용승인일: 2016.12.06) 외벽: 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감. 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 기계식주차설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설, 근생 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 동측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 에 "주택임차권" 등기 설정됨. -임차보증금: 금217,000,000원 -점유개시일: 2021.10.15 별첨 "등기사항전부증명서" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514033 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-18 티케이리즈빌 11층1106호

용도: 아파트

감정가: 206,000,000원

토지면적: 7.42㎡ (약 2.24평)

건물면적: 48.36㎡ (약 14.63평) (전용면적)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 상세 정보

건물명: TK 리즈빌

총 층수: 15층 (지하 1층 포함)

사용승인일: 2016년 12월 06일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 용도: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설

건폐율: 78.08%

용적률: 799.62%

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 대상, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천지하철 1호선 "간석오거리역" 북서측에 인접하여 위치합니다. 주위에는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 도시 생활 인프라가 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

인천지하철 1호선 간석오거리역이 인근에 소재하며, 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 차량의 통행이 원활한 도로에 접해 있어 시내외 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 내역

말소기준권리: 갑6 (2025.07.21) 남동구(인천광역시) 압류

채권총액: 217,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 1: 안창수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-14

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 권리상의 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사(김태승)

보증금: 217,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-05 (등기부 기재)

확정일자: 2021-07-26 (등기부 기재)

배당신고일자: 2023-11-13

대항력: 없음

비고: 등기사항전부증명서상 을구 순위 3번으로 "주택임차권"이 설정되어 있습니다. (금액: 217,000,000원, 전입일자: 2021.10.05, 확정일자: 2021.07.26). 그러나 "물건명세서"에 따르면 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출"되어, 본 경매로 인해 해당 임차권은 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건의 "물건명세서 참고사항"에 따르면, "을구 순위 3번 주택임차권등기"가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출"되었으므로, 매각으로 소멸될 것으로 최종 판단됩니다.

3.4. 특이사항

"HUG 인수조건 변경" 및 "대항력있는 임차인" 관련 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 채권자이자 임차권 등기 설정 관련 당사자로서, 임차권 등기의 말소 동의를 통해 경매 절차가 진행됨을 시사합니다. 권리관계는 명확히 정리될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에 오피스텔, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 역세권 프리미엄

인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 해당하여, 유동인구가 많고 지역 내 교통의 요지로 기능합니다. 이는 향후 시세 상승 잠재력과 안정적인 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 상업 및 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

토지이용계획상 "상대보호구역"으로 지정된 교육시설이 인근에 존재합니다. (문의: 인천동부교육지원청)

5.3. 기타

"철도보호지구"에 포함되어 있어 철도 운행 관련 소음이나 진동, 시설물 보호 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. (문의: 시 대중교통과)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

주택임차권이 HUG의 동의로 인해 말소될 예정이나, "HUG 인수조건 변경"의 구체적인 사유 및 후속 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 물건은 방화지구, 철도보호지구, 상대보호구역 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 탐색 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, "철도보호지구"에 해당하므로 철도 운행 관련 소음이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 초역세권에 위치한 아파트로, 우수한 교통 편의성을 자랑합니다. 감정가 대비 주변 시세를 철저히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 주택임차권 등기가 HUG의 말소 동의로 인해 정리될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다양한 토지 이용 제한 사항과 HUG 인수조건 변경 사유에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

간석오거리역을 중심으로 한 교통의 편리성과 배후 수요를 바탕으로 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 권리관계 명확성

주택임차권이 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

8.3. 시세 대비 낙찰가 기대

경매 절차를 통해 시장 가격보다 합리적인 수준의 취득이 가능할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금(0원)을 제외하고 산정합니다.

감정가: 206,000,000원

주요 채권액: 217,000,000원 (주택도시보증공사)

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 주변 아파트의 실거래가, 현재 시장 동향, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세를 파악하기 어렵습니다.

보수적으로 낙찰가율 80~90% 수준을 적용한다면, 약 164,800,000원 ~ 185,400,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, HUG 인수조건 변경의 상세 내용, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 최종 낙찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.