나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12678 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 183 부영아파트 106동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 소재 '천안북부스포츠센터' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 읍소재지지역이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 10층으로 (사용승인일: 1998.06.15) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비(개별) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 왕복4차선 천안대로, 북측 및 서측으로 왕복2차선 간선도로를 이용하여 접근가능하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 무난시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-1) (저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-69)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-70)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 비행안전구역(3구역).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 공용관리비 미납내역(연체료 제외 약 1,443,470원)이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 183번지에 위치한 부영아파트 106동 2층 204호입니다. 사건번호는 천안지원 2025타경12678 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 아파트 건물이지만 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정평가액은 103,000,000원입니다. 토지 면적은 50.90㎡ (약 15.38평)이며, 건물 전용 면적은 59.76㎡ (약 18.08평)입니다.

1.1. 입지조건

본 아파트는 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 소재 '천안북부스포츠센터' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 및 농경지가 혼재된 읍소재지 지역으로, 전반적인 접근성 및 주변 환경 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 5월 12일자 중소기업은행의 근저당 (채권 최고액 90,000,000원)입니다. 본 물건은 임의경매로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 현재 미상으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 성환읍 지역은 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설, 단독주택 및 농경지가 복합적으로 분포하고 있습니다. 이는 주거 기능과 함께 지역 경제 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다. 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있으나, 읍 소재지로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통 상황으로는 차량의 출입이 용이하며, 인근 시내 간선도로에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물(사용승인일: 1998년 6월 15일, 실제 총 12층)에 해당하며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크 요인으로는 다음과 같은 사항이 있습니다.

* 유동화 물건으로 분류되어 있어 특수한 거래 절차가 수반될 수 있습니다.

* 공용 관리비 미납 내역이 약 1,443,470원(연체료 제외) 확인되었습니다. 이는 매수인이 인수 또는 정산해야 할 수 있는 금액이므로 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 계획상 비행안전구역(3구역)에 해당하며, 이는 건축물의 높이 제한이나 특정 행위 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다. 관련 법규에 따라 지표면으로부터 45m 이내에서 장애물 설치가 허용될 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 관련 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건축된 지 약 28년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성환읍에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 환경이 보통 수준입니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 매각으로 인한 소멸주의 원칙에 따라 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 미납 관리비, 비행안전구역 해당 여부, 임대 관계 미상 등은 매수 시 반드시 확인하고 고려해야 할 부분입니다. 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 천안시 서북구 지역에 대한 장기적인 가치 상승 잠재력.

* 해당 아파트 단지 내에서 비교적 저렴한 가격에 취득할 기회.

* 건물 일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리 확보.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준, 8,000만원 ~ 8,800만원)와 감정평가액(103,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 감정가보다 다소 낮은 수준으로 파악됩니다. 최근 실거래가 평균 약 8,370만원을 기준으로, 잠재적 리스크 요인(미납 관리비, 비행안전구역 등)을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 경매 분위기 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.