나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51951 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 887 당진송악경남아너스빌 102동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AYR · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 송악읍 소재 "송악IC" 북서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 아파트 단지, 학교 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근으로 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 도로교통 이용상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 공동주택(아파트) 내 개별호수로서, (사용승인일자: 2021.04.28) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

현황 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 지하주차장시설, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로, 현황 "아파트 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 왕복4차선 포장도로가 접하며, 도로의 관리 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-03-20), 중로2류(폭 15m~20m)(2023-03-20)(저촉) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-03-20)<도로법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서산지원 25타경51951 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 887 당진송악경남아너스빌 102동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 당OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 37.07㎡ (약 11.2평)

건물면적: 59.93㎡ (약 18.1평)

토지지분: 37.074㎡

건물지분: 59.934㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건물명: 당진송악 경남아너스빌 아파트

동/호수: 102동 4층 404호

사용승인일: 2021년 04월 28일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 공동주택 (아파트)

내부 마감: 인테리어 마감 등

외벽 마감: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시창호 마감 등

난방방식: 도시가스에 의한 난방

설비: 기본 급배수, 승강기, 지하주차장, 화재탐지 설비 등 구비

1.4. 단지 정보

단지명: 당진송악 경남아너스빌아파트

주소: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 887

총 동수: 5동

총 세대수: 381세대

최고층: 20층

최저층: 1층

총 주차대수: 445대 (지하 338대, 지상 107대) [cite:archi_overall_json]

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 소재 "송악IC" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교 등이 소재하는 주거지대로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근으로 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (2015-03-20)

* 중로2류 (폭 15m~20m) (2023-03-20) (도로저촉)

* 가축사육제한구역 (전부제한) (2024-12-12)

* 도로구역 (2023-03-20)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 08월 05일에 접수된 당진농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 109,200,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사티케이케미칼 외 1명

* 공유자전원지분전부이전: 김유안 (매매)

* 근저당: 당진농업협동조합 (말소기준권리)

* 주택임차권: 박주연 (26,000,000원, 2021-12-17 전입, 2021-12-27 확정) - 등기부상 말소됨.

* 압류: 기흥세무서장 (말소)

* 임의경매: 당진농업협동조합 (말소)

* 압류: 용인세무서장 (말소)

등기부상 을구의 주택임차권 및 갑구의 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 위 권리들을 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 26,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-17

* 확정일자: 2021-12-27

* 배당신고일자: 2023-08-17

* 대항력: 없음

* 비고: (등기부상 주택임차권은 말소 처리됨)

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2021-12-17

* 확정일자: 2021-12-27

* 배당신고일자: 2023-08-17

* 대항력: 없음

* 비고: (등기부상 위 내용과 일치하는 임차권 등기 없음)

인수 가능한 임차인 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주거지로서의 적합성

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하여 전형적인 주거지로서의 기능을 수행합니다. 주변에 학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 아파트 단지 간의 형성으로 인해 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 편의시설 및 주변 환경

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 있어 교통 이용이 편리합니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 지도 및 정보 검색 결과, 본 물건으로부터 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설 (산업단지, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 송악초등학교, 송악중학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 우수합니다.

5.2. 교통 및 생활 인프라

* 교통: "송악IC"가 북서측 인근에 위치하여 차량을 이용한 광역 이동이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장 접근성이 좋습니다.

* 생활 편의: 아파트 단지 자체의 편의시설 외에, 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

등기부등본 상 주택임차권은 말소 예정으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 임차인 현황 상 기재된 임차인들의 대항력 또한 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 실제 점유 관계 및 추가적인 임대차 계약 여부에 대한 현장 확인은 반드시 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 중로2류 도로에 저촉되는 부분이 있으며, 가축사육제한구역, 도로구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 상태

2021년 준공된 비교적 신축 건물이므로 건물 자체의 노후화 문제는 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 전반적인 내부 상태 및 관리 상태는 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 아파트로서, 당진시 송악읍의 주요 주거 지역에 위치합니다. "송악IC" 인근의 우수한 교통 접근성과 주변 학교, 아파트 단지 형성으로 인한 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리관계가 말소될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 다만, 임차인 현황 상의 정보와 등기부등본 간의 차이점, 실제 점유 상태 등에 대한 현장 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2021년 준공)

* 우수한 교통 여건 (송악IC 인근, 버스 정류장 인접)

* 안정적인 주거지로서의 입지 (학교, 아파트 단지 밀집 지역)

* 권리관계 상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 물건

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

본 건과 유사한 면적 (59.93㎡)의 아파트가 2026년 7월 9일에 124,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 125,000,000원입니다. 4층이라는 층수와 현재 시장 상황을 고려할 때, 적정 입찰가는 118,000,000원에서 128,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다. 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 123,000,000원 수준을 목표로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.