나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73610 [1] 경기도 의정부시 의정부동 8-5 유현페라리움 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역" 북동측 인근에 위치하며,주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 전철역(의정부중앙역) 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 치장벽돌 쌓기 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임. ※본건의 사용승인일은 2017.01.19.일임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조) ※상기 내부구조도는 건축물현황도, 인근평가전례 및 탐문조사에 의한 개략적인 것인 바, 실제와는 다소 차이가 있을 수 있으니 입찰시 유의하시기 바람.

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급배수 설비, 옥내소화전, 주차장 및 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 6필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

◎기호(1) 토지 : 제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리 구역(중랑천-백석천))임. ◎기호(2 ~ 6) 토지 : 제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수 계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73610 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 8-5 유현페라리움 4층 402호

용도: 업무시설 (주거용 오피스텔)

감정가: 242,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 유현페라리움

사용승인일: 2017년 1월 19일

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평슬라브 지붕

전용면적 (건물면적): 64.94㎡ (약 19.65평)

공유 토지 면적: 31.78㎡ (약 9.62평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 전철역(의정부중앙역) 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 편리한 편임.

2.3. 주변 환경 및 혐오시설

주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 별도로 인근에서 즉시 확인할 수 있는 혐오시설은 발견되지 않았음. 다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 등기부등본상 총 10건의 권리관계가 확인되었으며, 이 중 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 말소기준권리

을3 근저당권 (공덕농업협동조합, 2022년 5월 25일 접수)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.4. 임차인 현황

3.4. 1. 임차인 1

임차인: 송 (송윤미)

보증금: 239,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 18일

확정일자: 2022년 1월 20일

배당신고일자: 2024년 4월 29일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출됨. 인수되는 보증금은 0원임.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 의정부동 일대는 역세권으로서 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권임. 주거용 오피스텔로서 개인의 주거 및 소규모 업무 목적에 적합한 지역임.

4.2. 생활 편의시설

의정부중앙역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 각종 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

5.2. HUG 인수조건 변경 관련

채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 동의 관련 사항이 특이사항으로 기재되어 있음. 이는 임차인 관련 분쟁의 소지를 줄여주는 긍정적인 요소이나, 관련 확약서 내용을 정확히 숙지할 필요가 있음.

6. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 비교적 신축인 업무시설(주거용 오피스텔)로, 의정부중앙역 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수함. 권리 분석상 인수될 부담이 없으며, 임차인 관련 사항도 HUG와의 조정을 통해 해결된 것으로 보여 낙찰 후 명도 및 권리관계에 대한 위험은 적을 것으로 판단됨. 다만, 주변 시세 대비 감정가가 적절한지, 토지 이용계획상의 제한사항 등을 면밀히 고려하여 입찰가를 결정해야 함.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 시세 유지 및 상승 잠재력.

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 관리비 및 유지보수 부담 적음.

* 모든 인수 부담 소멸로 명도 용이 및 투자금 회수 용이성.

* 주거용 오피스텔로서 임대 수익 가능성.

8. 예상 입찰가

본건과 유사한 '업무시설(오피스텔)' 유형의 인근 실거래가 분석 결과, 전용면적 30.28㎡~46.35㎡ 기준으로 제곱미터당 약 264만원 ~ 313만원의 가격대를 형성하고 있음을 확인하였음. 제공된 JSON의 '다세대주택' 매매 정보(1990년대 준공)는 본건(2017년 준공 오피스텔)과 건물 연식 및 용도 차이가 커 직접적인 비교에는 한계가 있었음. 본건의 전용면적(건물면적)은 64.94㎡이며, 감정가는 242,000,000원임. 이를 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 약 200,000,000원에서 237,000,000원 사이로 추정됨.

특히, 본건은 인수되는 임차보증금이 0원이며 권리관계가 명확하여 명도 및 권리 부담이 적다는 점에서 투자 매력이 있음. 종합적인 시장 상황 및 본건의 장점을 고려하여, 감정가 대비 약 90% 수준인 220,000,000원을 합리적인 입찰가로 제안함.

예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.