나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73491 [1] 경기도 의정부시 의정부동 166-12 맥스타워 12층 1210호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철 1호선 "의정부역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 주상복합건물 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "의정부역"이 소재 하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상19층 중 12층 1210호로서 (건물사용승인일 : 2013.06.18) 외 벽 : 화강석 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

아파트(도시형 생활주택 : 거실겸방, 주방, 욕심 겸 화장실, 현관 등)로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보기, 옥내소화전, 승강기 설비, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 가장형의 평지로서 업무시설 및 도시형생활주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25 미터, 서측 및 북측으로 폭 약 8 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 중점경관관리구역(2017-12-22) (중점경관관리구역)(평화로).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73491 (1)

• 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 166-12 맥스타워 12층 1210호

• 용도: 아파트 (도시형 생활주택)

• 감정가: 71,000,000원

• 토지면적: 3.01㎡ (약 0.91 평)

• 토지지분: 3.01㎡ (약 0.91 평)

• 토지 제시외면적: 0.00㎡

• 건물면적: 18.23㎡ (약 5.51 평)

• 건물지분: 18.23㎡ (약 5.51 평)

• 건물 제시외면적: 0.00㎡

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 박OO

• 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

• 주의사항: (권리분석 및 잠재적 리스크 섹션에서 상세 분석)

• 특수물건정보: 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

• 본 건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, 지하철 1호선 "의정부역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

• 주변은 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 주상복합건물 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

• 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "의정부역"이 있어 교통 여건이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 2023년 09월 08일자 고양세무서장의 압류 (징세과-티 89497)입니다.

• 본 건 경매 절차에서 위 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

• 본 건의 매각으로 인해 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

• 임차인 현황:

* 임차인: 박선인 (박 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 21일

* 확정일자: 2022년 01월 13일

* 대항력: 있음

• 특이사항: 상기 임차인은 전입일자(2022.02.21)가 말소기준권리(2023.09.08)보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 보증금 80,000,000원 전액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (※ 단, 법원 문건상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부는 명확한 권리관계 확인이 필요합니다. 낙찰 시 보증금 인수 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.)

• 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2013.08.21 접수)

* 소유권이전 (2021.11.22 접수)

* 압류 (2023.09.08 접수, 말소기준권리)

* 강제경매 (2025.11.21 접수, 박선인 신청, 80,000,000원)

• 등기부채권 총액: 0원 (표시된 내용 기준)

1.3. 상권분석

• 본건이 위치한 의정부동 지역은 지하철 1호선 의정부역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

• 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주상복합건물 등이 혼재하고 있어 유동인구가 풍부한 편입니다.

• 주거시설과 상업시설이 공존하여 안정적인 배후수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

• 아파트 정보:

* 아파트명: 맥스타워

* 주소: 경기도 의정부시 의정부동 166-12

* 사용승인일: 2013년 06월 18일

* 건물 규모: 지하 4층, 지상 19층, 총 297세대 (전체 건물 기준)

* 해당 물건: 12층 1210호

* 전용면적: 18.23㎡ (약 5.51 평)

• 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 4층 ~ 지상 19층

• 설비: 급배수, 위생, 상하수도, 난방, 도시가스, 화재경보기, 옥내소화전, 승강기, 주차 설비 갖춤.

• 주차: 총 180대 (지상 12대, 지하 5대 - *제공된 주차대수 정보에 일부 불일치 가능성이 있습니다. 전체 단지 주차 대수는 180대이나, 개별 주차 칸 수는 상이할 수 있습니다.*)

• 교통: 지하철 1호선 의정부역 도보 가능 거리, 다수 노선의 버스 이용 편리.

1.5. 잠재적 리스크

• 대항력 있는 임차인 (박선인) 존재: 보증금 80,000,000원의 인수 가능성이 있습니다. 법원 문건상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되었으나, 이는 실제 인수 여부와 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 임차인과의 관계 및 법원의 배당 여부 등 추가적인 권리관계 확인이 필수적입니다.

• 건물 사용승인일이 2013년으로 비교적 신축에 속하나, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

• 면적이 소형(약 5.51평)이므로, 매수 목적에 따른 활용 방안을 신중하게 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 의정부역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 상업 및 업무시설이 밀집된 지역에 소재하는 소형 아파트(도시형 생활주택)입니다.

• 건축한 지 10여 년이 지났으나 전반적인 시설은 양호한 편이며, 입지 조건 및 주위 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

• 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이며, 이에 따른 보증금 인수 여부가 본 건의 실질적인 투자 가치를 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 임차인의 실제 보증금 및 대항력 유무를 면밀히 비교 분석하여 신중한 접근이 요구됩니다.

• 주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

• 의정부역 역세권의 편리한 교통 환경.

• 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 임대 수요 확보 가능성.

• 비교적 신축 연식 (2013년 준공)으로 현재까지는 유지보수가 용이할 것으로 예상.

• 소형 면적으로 1인 가구 또는 투자용 임대 수익 목적에 적합.

1.8. 예상 입찰가

• 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 4월~7월, 18.23㎡ 기준): 6,750만원, 5,900만원, 6,900만원.

* 평균 매매가: 약 6,517만원.

* 최고가 (최근 1개월 이내): 6,900만원 (2026년 07월 06일 거래, 12층).

* 감정가: 71,000,000원.

• 분석: 최근 실거래가가 5,900만원에서 6,900만원 사이에 분포하고 있으며, 특히 2026년 7월 6일에 12층 18.23㎡가 6,900만원에 거래된 사례가 본 건과 유사하여 중요한 참고자료가 됩니다. 감정가 7,100만원은 최근 최고 실거래가보다 약간 높은 수준입니다.

• 대항력 있는 임차인 80,000,000원 보증금 인수 여부에 대한 불확실성(법원 문건상 인수 보증금 0원 표기)을 고려해야 합니다. 만약 임차인의 보증금을 인수해야 한다면, 이는 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 본 분석에서는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시된 정보를 바탕으로, 해당 보증금을 입찰가 산정 시 직접적으로 제외하지는 않되, 잠재적 리스크로만 간주하여 낙찰가 결정에 반영합니다.

• 예상 입찰가: 최근 최고 실거래가인 6,900만원을 기준으로 하되, 감정가 수준 및 임차인 인수 리스크를 감안하여 6,800만원 ~ 7,000만원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. (가장 적정 예상가는 약 6,900만원 내외로 판단됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.