나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13437 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제2층 제2202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "오류동역(지하철 1호선)" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택 등이 소재하며 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 오류동역(지하철 1호선)이 소재하며 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스리브)지붕 6층 건물 내 제2층 제2202호로서, (사용승인일:2016.07.19) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(침실3, 주방/식당1, 욕실2 등)(단지형연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 형성된 3필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(단지형연립주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

292, 292-1 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 292-2 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),사고지임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

물건 상세 정보: 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제2층 제2202호

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13437 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

용도: 연립주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: (OOOOOOOOOOO

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 330,000,000원

토지 면적: 48.11㎡ (약 14.55평)

토지 지분 면적: 48.10809999999999㎡ (약 14.55평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 53.58㎡ (약 16.21평)

건물 지분 면적: 53.58㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "오류동역(지하철 1호선)" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택 등이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 오류동역(지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 도로 및 토지

토지는 완경사지대에 형성된 3필지 일단의 부정형 토지로서, 현재 공동주택(단지형 연립주택)으로 이용 중입니다. 서측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

집합건물 등기부상 최초 소유권 보존은 태백건설주식회사로부터 시작되었으며, 이후 2022년 5월 6일 김기숙에게 소유권이 이전(매매)되었습니다. 말소기준권리는 2025년 3월 19일 접수된 주식회사더히어로핀테크대부의 근저당(225,000,000원)입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 그러나, 2019년 4월 3일 접수된 지상권설정등기(을구 1번, 제57954호)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건에 등록된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 여부 및 임대차 관계는 별도의 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 특성

본건은 주거지 내에 위치하고 있으며, 주변으로 다세대주택, 연립주택 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 오류동역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 제2층 제2202호이며, 2016년 7월 19일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

공동주택(침실 3개, 주방/식당 1개, 욕실 2개 등)으로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크 요인 (지상권)

가장 중요한 리스크 요인은 매각으로 소멸되지 않는 지상권입니다. 이는 향후 소유권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 해당 지상권의 말소 또는 정리를 위한 추가 비용이나 법적 절차가 발생할 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. 기타 규제 사항

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 상이, 외국인 포함) 및 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 또한, 7층 이하의 제2종일반주거지역으로 용도지역 내 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 오류동역 인근에 위치한 신축급 연립주택으로 교통 및 생활 여건이 양호합니다. 그러나 등기부상 말소되지 않는 지상권이 존재하여 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리관계가 있어 투자 시 각별한 주의가 필요합니다. 이 지상권 문제 해결 여부에 따라 물건의 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 오류동역 역세권으로 우수한 교통 접근성을 보유하고 있습니다.

* 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하는 연립주택입니다.

* 성공적인 지상권 정리 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(약 53㎡)의 인근 다세대주택 실거래가는 2026년 3월에 30,600만원 (건물 53.03㎡) 수준으로 파악됩니다. 감정가는 330,000,000원입니다.

그러나 본건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 시장 가치가 크게 하락할 수 있습니다. 지상권의 내용과 말소 가능성, 해소 비용 등을 면밀히 검토해야 하며, 이에 따른 위험 부담을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

위와 같은 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 2억 4천만원 ~ 2억 6천만원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 지상권 인수 및 해결에 따르는 불확실성을 반영한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 더욱 신중한 분석과 판단이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.