나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1871 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 206 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경1871 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 206

주요 용도: 동물 및 식물 관련시설 (건축물대장상 기타용도: 단독주택)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 8,387.00㎡ (약 2,537.2 평)

건축물대장상 건물 면적: 289.32㎡ (약 87.5 평)

건축물대장상 부속건축물 면적: 190.43㎡

제시외 건물 면적: 327.82㎡

감정가: 4,895,528,770원

채권자: 제OOOOOOO

물건명세서 작성일: 2026년 8월 11일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지, 임야, 자연녹지 및 일부 주거지가 혼재된 지역으로 파악됩니다.

물건명세서 상 '양어장'으로 이용 중이라는 내용이 있어, 수산업 관련 시설로의 활용 또는 지역적 특성을 고려해야 합니다.

건축물대장상 주용도는 '동물 및 식물 관련시설'이나 '기타용도'에 '단독주택'으로 기재되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상 현황에 차이가 있을 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

감정평가서 요약표에 교통 상황에 대한 구체적인 정보가 누락되어 있습니다.

서귀포시 외곽 지역에 위치하므로, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며 차량 이용 시 주요 도로 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

감정평가서 요약표에 인접 도로 상태에 대한 구체적인 정보가 누락되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태와 함께 파악이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 및 건물 등기부 모두 말소기준권리는 1999년 8월 30일 접수된 제주도해수어류양식수산업협동조합의 근저당권(10억 원)입니다.

해당 권리보다 후순위인 대부분의 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

토지 등기부상 을2 순위 지상권 설정등기(1998년 2월 25일자, 제주도해수어류양식수산업협동조합)가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 20,000,000원

차임: 10,000,000원

전입일자(사업자등록일): 2024년 11월 15일

확정일자: 2024년 11월 15일

배당신고일자: 2026년 1월 28일

대항력: 없음

비고: -

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 을2 순위 지상권 설정등기(1998년 2월 25일자)는 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

다만, 물건명세서에 따르면 지상권자에 대한 신청채권자의 말소 동의서가 제출되어 있어, 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 이 부분은 최종 확인이 반드시 필요합니다.

3.4. 말소 기준 권리

말소기준권리는 1999년 8월 30일 접수된 제주도해수어류양식수산업협동조합의 근저당권입니다.

4. 상권분석

본 물건은 '양어장'으로 이용 중이라는 점을 고려할 때, 특정 업종(수산업, 식물 관련 시설 등)에 특화된 지역으로 판단됩니다.

성산읍 지역 특성상 관광객이나 지역 주민을 대상으로 한 상업 시설과의 연계 가능성도 있으나, 구체적인 상권 분석을 위해서는 주변의 관련 산업 인프라, 배후 수요, 경쟁 업체 등을 추가적으로 조사해야 합니다.

5. 생활정보

물건이 위치한 성산읍 신천리는 서귀포시 외곽 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 성산읍 중심지나 서귀포시 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변 환경은 주로 농경지 및 자연 녹지 위주로 조성되어 있어, 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권: 등기부상 을2 순위 지상권이 인수될 수 있습니다. 물건명세서상 말소 동의가 제출되었으나, 이 부분이 매각으로 최종 소멸되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 기계기구 소재지: 감정평가서에 따르면 기계기구 일부가 인접 토지(제주도 소유)에 소재하고 있습니다. 이는 낙찰 후 별도의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있는 중요한 리스크입니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물들이 포함되어 매각되나, 이에 대한 현황, 건축물대장과의 일치 여부, 불법 건축물 해당 여부 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 토지 이용 계획 및 제한 상태에 대한 구체적인 정보가 누락되어 있어, 해당 토지의 개발 행위 가능 여부 및 관련 제한 사항을 사전에 파악해야 합니다.

* 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 '동물 및 식물 관련시설'이 주 용도이나 '기타용도'에 '단독주택'으로 기재되어 있어, 실제 건축물의 용도 및 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 감정평가서 상세 내용 미확인: 토지 및 건물 감정평가 요약표에 구체적인 내용이 누락되어 있어, 상세 감정평가서를 확인하여 정확한 물건의 가치 및 상태를 파악해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 잠재적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 저장소 등)이 있는지 여부를 현장 조사 및 관련 자료 조사를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 동물 및 식물 관련시설(양어장)로 이용된 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

말소기준권리보다 선순위인 지상권의 인수 여부가 가장 중요한 쟁점이나, 물건명세서상 말소 동의가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

기계기구 일부가 인접 토지에 소재하는 점, 제시외 건물의 현황, 토지 이용 제한 사항 등은 면밀히 확인하고 대비해야 할 리스크 요인입니다.

제주도라는 지역적 특성과 '양어장' 또는 관련 시설로의 활용 가능성을 고려할 때, 특정 목적을 가진 투자자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 8,387.00㎡ (약 2,537.2 평)의 광대한 토지를 확보할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지, 건물, 제시외 건물, 기계기구까지 일괄 매각되어 권리 관계 정리가 용이할 수 있습니다.

* '양어장' 활용: 기존 용도인 '양어장' 또는 동물/식물 관련 사업으로의 즉시 활용 또는 사업 확장이 가능합니다.

* 말소 동의 확인 시 권리 관계 명확화: 선순위 지상권에 대한 말소 동의가 최종 확인된다면, 권리 관계가 비교적 깔끔하게 정리될 수 있습니다.

* 제주도 지역적 가치: 제주도라는 특수성과 관광 수요 등을 고려한 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차인의 보증금이 0원이므로, 감정가 4,895,528,770원을 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

하지만, 위에 명시된 잠재적 리스크(특히 인접 토지의 기계기구 소재, 제시외 건물, 토지 이용 제한, 지상권 인수 가능성 등)와 주변 시세, 향후 사업 계획, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 상세한 현장 조사, 권리 관계 재확인, 주변 시세 조사, 그리고 감정평가서의 세부 내용을 검토한 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.