나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5264 [1] 경기도 의정부시 의정부동 436-4 스카이파크 15층1506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 일련번호(2)는 경기도 양주시 남면 신산리 소재 "신산3리 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설 및 창고시설,단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건(2): 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

대상물건(2): 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역 (위탁지역은비행안전구역내에서도 동일하게 적용되며 위탁지역외의 신고대상 건축물은 협의바람)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

대상물건 일련번호(2) 토지 지상에 제시외 건물㉠이 소재하며 제시외 건물의 정확한 면적 등의 파악이 불가능하여, 외부에서의 개략적인 목측 등을 기준으로 면적 사정하여 감정평가 하였으니, 추후 정확한 면적 및 소유권여부, 이용 상황,일괄경매여부 등은 경매 진행시 재확인 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 일련번호(1) 은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철역 "의정부역" 북서측 인근에 위치하는 부동산(스카 이파크 제15층제1506호)로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택(아파트), 주거용 오피스텔, 학교, 관공서, 백화점 등으로 형성된 주거 및 상업지역임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역 "의정부역" 등이 소재하는 바 대중교통 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건 내 제15층 제1506호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 및 천장: 미 상 임. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

대상물건(1): 공부상 업무시설 오피스텔로 등재되어 있으나 주변 탐문결과 주거용 오피스텔로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

대상물건(1): 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건(1): 사다리형의 토지로서, 인접지와 등고평탄한 3필 일단의 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

대상물건(1): 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표번지(의정부동 436-4번지): 일반상업지역(일반상업지역),중로3류(폭 12m~15m)(2024-12-05)(접합), 과밀 억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5264 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 436-4 스카이파크 15층1506호

건물용도: 오피스텔

토지면적: 6.47㎡ (약 1.96평)

건물면적: 32.70㎡ (약 9.90평)

감정가: 100,000,000원 (10000만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

1.2. 건축물 정보

건축년도: 2015년

층수: 지상 15층 중 15층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕

내외부 마감: 외벽 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 및 천장 미상, 창호 샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철역 '의정부역' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택(아파트), 주거용 오피스텔, 학교, 관공서, 백화점 등이 밀집한 주거 및 상업지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '의정부역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건은 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 일반상업지역은 건폐율 80% 이하, 용적률 1000% 이하로 규정되어 있습니다. 또한, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 9월 26일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 본건의 소유권을 취득하는 낙찰자는 을구의 근저당권, 압류 등 모든 권리가 말소될 예정이므로, 별도로 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부상 확인되지 않아 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 손건휘

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-08-29

확정일자: 2025-08-29

배당신고일자: 2025-12-11

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 정종태

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-23

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 경매 절차를 통해 보증금 회수를 못할 경우 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 등기부요약

현재 등기부상 총 채무액은 186,000,000원이며, 말소기준권리인 수협은행의 근저당권보다 후순위인 권리들은 모두 말소 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 의정부동 일대는 의정부역을 중심으로 발달한 상업지역으로, 오피스텔, 아파트 등 주거 시설과 더불어 백화점, 관공서, 금융기관, 병원, 식당가 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 경쟁 물건

주변에 유사한 규모와 연식의 오피스텔이 다수 존재하나, 본건의 입지 및 교통의 편리성은 경쟁력을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 대중교통: 의정부역 (지하철 1호선), 다수 노선 버스정류장 이용 가능

* 쇼핑: 신세계백화점, 로데오거리 상권 인접

* 금융/행정: 의정부 시청, 의정부세무서, 은행 등 이용 편리

* 문화/여가: CGV, 예술의전당 등 문화시설 인접

5.2. 주거 환경

안정된 주거 및 상업 복합 지역에 위치하여 주거 환경이 쾌적하며, 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

제공된 정보 상 특별한 주의사항은 명시되지 않았습니다.

6.2. 제시외 건물 및 토지 이용

제시된 토지감정요항표에는 '대상물건 일련번호(2)'로 기재된 별도 필지(경기도 양주시 남면 신산리)에 제시외 건물이 존재하고, 해당 필지에 대한 토지이용계획 및 제한사항(자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등)이 기재되어 있습니다. 본건(의정부시 소재 오피스텔)의 토지 지분(6.47㎡) 상에는 제시외 건물이나 별도의 토지 이용 제한 사항은 없는 것으로 파악됩니다.

6.3. 임차인 관련

본건에는 임차인이 존재하나, 두 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 감정가 수준을 유지하고 있으며, 등기부상 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태로 낙찰 후 명도 진행에 따른 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지감정요항표에 언급된 경기도 양주시 소재 별도 필지의 특이사항은 본건과는 무관할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최중심 입지: 의정부역 인근, 풍부한 배후수요

* 편리한 교통: 지하철 1호선 및 다수 버스 노선 이용 용이

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리 말소 예정

* 안정적인 시세: 최근 실거래가와 감정가 부합

* 다목적 활용: 주거용 및 임대 수익용으로 적합

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 100,000,000원이며, 최근 유사 물건(14층)이 100,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 현재 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다. 또한, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이고, 인수해야 할 임차인 보증금 또한 없어 투자 매력도가 높습니다. 다만, 경쟁 입찰자가 있을 수 있으므로, 보수적으로 감정가 수준에서 약간 상회하는 가격대를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 110,000,000원 (10000만원 ~ 11000만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.