나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72690 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 115-5 노블팰리스 103동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '노블팰리스' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 창고, 농경지, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 기호 1(103동 401호)로서, 각각 외벽 : 치장벽돌조쌓기 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1 : '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 자체지반 평탄한 주거용건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 3-4 미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72690 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 115-5 노블팰리스 103동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 239,000,000 원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

3. 면적 정보

* 토지면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

* 토지지분: 32.68㎡ (약 9.89평)

* 건물면적: 52.54㎡ (약 15.89평)

* 건물지분: 52.54㎡ (약 15.89평)

4. 특이사항

* SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '노블팰리스' 단지 내에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 창고, 농경지, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

3. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 무난합니다.

4. 건물 구조 및 상태

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 기호 1(103동 4층 401호)입니다.

* 외벽은 치장벽돌조 마감, 창호는 하이샷시창호 마감 등으로 관리 상태는 대체로 양호한 것으로 평가됩니다.

* 건물 준공일: 2019년 10월 14일 (사용승인일 기준)

5. 토지 형상 및 이용상태

* 대체로 사다리형의 자체 지반이 평탄한 주거용 건부지입니다.

6. 인접 도로상태

* 본건은 북측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

7. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>에 해당됩니다.

* 추가 기재사항으로 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 지정, 외국인 등/용도:주택)에 해당합니다.

3. 권리분석

2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (개인)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-31

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 90,000,000원, 차임: 150,000원

* 전입일자: 2020-06-24, 확정일자: 2020-06-15, 배당신고일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경 확인됨.

3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 인수되지 않습니다.)

4. 말소기준권리 및 매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리는 신인순 근저당권(2020-10-16 접수)으로 판단됩니다.

* 상기 근저당권보다 선순위인 한국토지주택공사의 주택임차권(2020-06-24 전입)은 확정일자를 받았으나, '을2' 주택임차권 등기 상 말소로 표기되어 있으며, SGI의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 대항력이 포기되고 보증금 변제에 대한 우선변제권만 주장하는 것으로 보입니다.

* 이에 따라, 경매를 통해 위 임차권 및 근저당권 등 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

2. 최근 매매 사례 분석

* 비교 사례 1: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 479-3, 한솔빌리지 101동, 1996년식, 59.94㎡, 3층, 2026년 7월 20일 거래가 12,100만원.

* 비교 사례 2: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 92-4, 한미주택(자동), 1991년식, 76.6㎡, 3층, 2026년 7월 15일 거래가 8,000만원.

* 비교 사례 3: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 94-3, 화성빌라4차, 2019년식, 54.03㎡, 2층, 2026년 7월 17일 거래가 14,500만원.

3. 시세 분석

* 본건(노블팰리스 103동 401호)은 건물 면적 52.54㎡이며, 2019년 사용승인된 신축 건물입니다.

* 가장 유사한 조건(2019년식, 54.03㎡)의 화성빌라4차 사례(14,500만원)를 기준으로 시세를 산정합니다.

* 유사 면적(52.54㎡)으로 환산 시, 약 140,450,000원 (14,500만원 / 54.03㎡ * 52.54㎡) 수준으로 추정됩니다.

* 이는 감정가 239,000,000원 대비 상당히 낮은 수준으로, 감정가와 시세 간의 괴리가 큰 점에 유의해야 합니다.

5. 생활정보

2. 주변 편의시설

* 주변에 다세대주택, 아파트단지, 창고, 농경지, 공원 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

3. 교육 및 문화시설

* 상세 정보는 제공되지 않았으나, 인근 지역의 학교 및 문화시설 분포를 확인할 필요가 있습니다.

4. 교통 편의성

* 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

2. 감정가와 시세의 괴리

* 본건의 감정가(239,000,000원)와 유사 부동산의 최근 매매가(약 14,000만~15,000만원) 간의 큰 차이는 입찰 시 주요 고려 사항입니다. 감정가가 과대평가되었거나, 시세가 급변했을 가능성이 있습니다.

3. 임차인 관련 복잡성

* 한국토지주택공사의 임차권이 '말소' 처리되었고 인수 보증금이 0원임에도 불구하고, '선순위임차권' 및 SGI의 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재합니다. SGI의 확약 내용(대항력 포기, 우선변제권 주장)을 명확히 이행하는지 최종 확인이 필요합니다.

4. 토지 이용 제한

* 도시지역 제1종일반주거지역 외에도 가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

5. 혐오시설 확인 필요

* 주변 지역에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등) 유무에 대한 현장 조사 및 추가적인 환경 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

2. 물건 개요

* 본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 노블팰리스 103동 401호로, 2019년에 신축된 다세대주택입니다.

3. 투자 고려사항

* 신축 건물로서 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있으나, 감정가와 시세 간의 상당한 차이가 존재하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 임차인 관련 권리관계는 SGI의 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 최종적인 법적 검토가 필요합니다.

* 다양한 토지 이용 제한 사항은 향후 재건축이나 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

2. 신축 건물의 가치

* 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 노후화에 따른 수리 부담이 적습니다.

3. 시세 대비 저평가 가능성

* 유사 조건의 매매 사례를 고려할 때, 현재 감정가 대비 상당한 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있습니다.

4. 명확한 권리관계 (예상)

* 인수 보증금 0원으로, 임차인 관련 복잡한 권리관계가 낙찰자에게 승계되지 않을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

2. 시세 기반 예상가

* 유사 면적(52.54㎡) 및 건축 연도(2019년)를 가진 비교 사례(화성빌라4차, 54.03㎡)의 매매가 14,500만원을 기준으로 산정한 시세는 약 14,000만원입니다.

3. 제안 입찰가

* 현재 시장 상황, 경쟁 입찰 여부, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려할 때, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 이는 시세 수준을 반영하되, 입찰 경쟁을 고려한 범위이며, 감정가(239,000,000원)와의 괴리가 크므로 보수적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.

* 최종 입찰가는 법원 현황 조사 및 추가 권리 분석 결과를 반드시 확인한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.