나이스옥션 법원경매 군산 2025타경605 [1] 전북특별자치도 익산시 영등동 822 우남그랜드타운 106동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 '마한초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 중 15층 1503호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지는 남측으로 개설된 왕복2차선의 아스팔트 포장도로를 통하여 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임, 기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경605 (1)

채권자: 이OO

경매 구분: 부동산강제경매

2.2. 물건 상세 정보

2.2. 1.소재지: 전북특별자치도 익산시 영등동 822 우남그랜드타운 106동 15층 1503호

2.2. 2.건물 용도: 아파트

2.2. 3.면적

토지면적: 31.66㎡ (약 9.58평)

건물면적 (전용면적): 59.76㎡ (약 18.08평)

아파트의 분양면적은 제공된 자료에 명시적으로 기재되어 있지 않습니다.

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.2. 4.감정가: 1억 5,900만 원

2.2. 5.매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 6.경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 '마한초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 주요 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 본 물건까지의 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

대상 물건 단지는 남측으로 개설된 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주출입합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 선순위 임차권이 등기되어 있어 권리 분석에 신중한 검토가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1.이정숙 임차인

보증금: 1억 5,000만 원

차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 19일

확정일자: 2022년 1월 11일

배당신고일자: 2024년 1월 23일

대항력: 있음

비고: (정보 없음)

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 5,000만 원에 대해 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

말소기준권리는 2025년 9월 26일 접수된 강서세무서장의 압류(갑12)입니다.

이보다 선순위인 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정이나, 을구 13번 주택임차권(이정숙)은 말소기준권리보다 선순위입니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 13번 주택임차권(2024. 1. 23.자)이 명시되어 있습니다.

해당 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약에서는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 이는 배당을 통해 전액 변제될 것을 전제로 한 것이므로 최종 배당 결과 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 시설

대상 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 주거 지역입니다.

마한초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 지도 및 위성사진을 종합적으로 검토한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축구조는 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕으로, 본 물건은 15층 중 15층에 위치합니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 타일붙임 및 벽지바름 마감이며, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

기본적인 위생설비, 급배수 시설, 승강기, 소화전 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트 명칭은 영등우남그랜드타운이며, 1999년 1월 5일에 사용승인되었습니다.

총 6개 동, 1110세대로 구성되어 있으며, 최고층은 15층입니다.

관리사무소 연락처는 063-834-8985입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

이정숙 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 5,000만 원을 인수할 가능성이 있습니다. 이는 최종 낙찰 금액 외에 추가적으로 부담해야 할 금액이 될 수 있으므로, 입찰 전 배당표 확인 및 인수 금액 산정이 매우 중요합니다.

6.2. 공동 담보 물건

특이사항에 '공동담보'로 기재되어 있어, 본 건 외에 다른 물건과 공동으로 담보 설정되어 경매가 진행될 가능성이 있습니다. 공동 담보 물건의 현황 및 매각 여부를 면밀히 확인하여 추가적인 위험 요소를 파악해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

임대 관계는 '미상'으로 확인되어, 현재 임차인의 실거주 여부나 별도의 임대 계약이 있는지 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 영등동에 위치한 우남그랜드타운 아파트로, 인근 초등학교와 편리한 교통망을 갖춘 주거 지역에 자리하고 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금 1억 5,000만 원을 인수할 가능성이 있어, 투자 결정에 있어 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다.

감정가는 1억 5,900만 원이나, 최근 실거래가 및 임차인 인수 가능성 등을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 마한초등학교 인근의 선호도 높은 주거 입지

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 교통 환경

* 혐오시설이 없어 쾌적한 주거 환경 기대

* (권리관계 명확화 시) 시세 대비 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 5,900만 원

최근 매매 사례 (2026년 6월):

- 15층: 1억 3,600만 원

- 9층: 1억 3,300만 원

- 15층: 1억 0,600만 원

본 물건은 대항력 있는 임차인 이정숙 씨의 보증금 1억 5,000만 원을 인수할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상됨을 시사하지만, '잔액 인수' 가능성 고지로 인해 최종 배당 결과 확인 전까지는 인수 위험을 염두에 두어야 합니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하되, 최근 매매 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

가장 낮은 실거래가(1억 600만 원)를 고려하고, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 1,000만 원 ~ 1억 2,000만 원

이 범위 내에서 입찰가를 결정하되, 최종 입찰 전 반드시 해당 물건의 배당표를 확인하여 임차인 보증금의 실제 인수 여부 및 금액을 최종 확정하는 것이 중요합니다. 만약 보증금을 인수하게 될 경우, 총 투입 자금은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 되므로 신중한 자금 계획이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.