나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31945 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 898-3 서신노블레스2단지 7층 706호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 소재 "진북터널사거리" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 저층 아파트 및 도시형생활주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 중 제7층 제706호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 돌붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택) 1세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스에 의한 개별난방설비가 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 "도시형생활주택부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역 (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일련번호 2) 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다

물건 비고

공동주택(도시형생활주택) 1세대로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31945 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 898-3, 서신노블레스2단지 7층 706호

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

건물 규모: 8층 중 7층, 전용면적 49.12㎡ (약 14.86평)

토지 지분: 20.72㎡ (약 6.27평)

건물 총 세대수: 77세대 (건축물표제부 기준)

준공 연도: 2013년 12월 24일 (사용승인일 기준)

감정가: 127,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사강남미래자산관리대부 (임의경매 신청 채권자 기준)

1.1. 입지조건

위치: 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 "진북터널사거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 저층 아파트, 도시형생활주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 건물 단지는 동측 약 10미터, 서측 및 남측 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 소로 1류 및 3류 도로에 접하고 가축사육제한구역에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 4월 26일 접수된 주식회사강남미래자산관리대부의 근저당 (채권액 97,500,000원)입니다.

경매 개시 결정: 2025년 11월 21일 접수된 주식회사강남미래자산관리대부의 임의경매 (채권액 65,000,000원)로 인한 경매 절차입니다.

소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 명시되어 있어, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 전주시 완산구 서신동의 "진북터널사거리" 인근에 위치하며, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 다양한 상업 시설과 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 유동 인구가 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

도시형생활주택으로 업무시설 등 복합 용도로 이용 가능성이 있어, 소규모 사업장 또는 주거 용도로 활용될 수 있습니다.

제공된 주변 매매 정보는 "정윤빌라A동"(지번: 245-45)으로, 대상 건물인 "서신노블레스2단지"(지번: 898-3)와 동일 건물은 아니므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. "정윤빌라A동"의 경우, 2025년 3월 5일에 23.5㎡(전용) 매물이 30,800,000원, 44.89㎡(전용) 매물이 59,100,000원, 80.3㎡(전용) 매물이 105,700,000원에 거래된 기록이 있습니다. 이는 해당 지역의 주택 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 공동주택(도시형생활주택) 1세대로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 버스 승강장이 인근에 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

기타: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원이지만, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자 유무 및 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 명도 진행 시 추가적인 비용 또는 시간 소요의 위험 요인이 될 수 있습니다.

채무 관계: 다수의 채무가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 근저당보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

건물 노후도: 2013년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 시간이 지남에 따라 유지보수 필요성이 증가할 수 있습니다.

혐오시설: 전주시 서신동 898-3번지 일대 주변에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거 및 상업 시설이 혼재된 곳으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 서신동의 "진북터널사거리" 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 소재하고 있습니다.

건축물 자체는 2013년 준공으로 비교적 최신 연식이며, 기본적인 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당을 기준으로 대부분 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임차인 현황 미상 및 임대관계 미상 등은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

주변 시세는 제공된 "정윤빌라A동"의 거래 데이터를 참고하였으나, 동일 단지가 아니므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있으며, 정확한 시세 파악을 위해서는 현장 조사가 필수적입니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속해 있어 향후 용도 변경이나 개발 가능성도 일부 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택: 2013년 준공으로 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

안정적인 입지: 전주시의 주요 생활권 중 하나인 서신동에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

향후 가치 상승 잠재력: 일반상업지역에 위치하여 지역 개발 또는 용도 변경 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

낮은 인수 부담: 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 보이며, 인수 보증금도 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 부담이 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 127,000,000원

주변 시세 (참고용 - 정윤빌라A동):

* 23.5㎡ (전용) 거래가: 30,800,000원 (2026.03.05)

* 44.89㎡ (전용) 거래가: 59,100,000원 (2026.03.05)

* 80.3㎡ (전용) 거래가: 105,700,000원 (2026.03.05)

본건 전용 면적 49.12㎡ (약 14.86평)

주변 시세 분석:

제공된 "정윤빌라A동"의 거래 사례를 바탕으로 평당 가격을 산출해 보면, 44.89㎡(약 13.6평)이 59,100,000원에 거래되어 평당 약 4,345,000원, 80.3㎡(약 24.3평)이 105,700,000원에 거래되어 평당 약 4,350,000원 수준입니다. 이를 본건 49.12㎡ (약 14.86평)에 적용할 경우, 약 64,651,000원 ~ 64,751,000원 정도가 산출됩니다.

그러나 이 시세는 동일 단지가 아닌 다른 건물의 거래 사례이며, 본건의 감정가 127,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다. 따라서 해당 데이터의 적용 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

추정 입찰가 산정:

임차인 관련 불확실성(임대 관계 미상) 등 잠재적 리스크를 고려하고, 감정가 대비 보수적인 접근을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

* 감정가 80% 수준: 127,000,000원 * 0.8 = 101,600,000원

* 감정가 90% 수준: 127,000,000원 * 0.9 = 114,300,000원

최종 예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 115,000,000원.

실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태 및 주변 시세를 정확히 파악하고, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.