나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22191 [1] 경상남도 거제시 장평동 611-2 용마에이스빌라 시동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "양지초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 203호로서, 외 벽 : 적타일붙임, 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 세장형의 평지로서, '공동주택 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 공동주택(연립주택)은 현장 조사시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22191 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

감정가: 90,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 거제시 장평동 611-2 용마에이스빌라 시동 2층203호

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 203호

외벽: 적타일붙임

내벽: 벽지, 타일 등 마감

창호: 새시 창호

설비내역: 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등

1.3. 토지 정보

토지면적: 60.57㎡ (약 18.32평)

토지지분: 60.57000000000001㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 세장형의 평지로서, '공동주택 건부지'로 이용 중

인접 도로상태: 북동측으로 포장도로와 접함

1.4. 건물 정보

건물면적: 84.80㎡ (약 25.65평)

건물지분: 84.8㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

이용상태: 공동주택(연립주택)으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "양지초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로

대지권의 토지는 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 한OOOOOOO

경매 구분: 부동산임의경매

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2016-09-29 접수)

등기부상의 모든 을구 권리 및 갑구의 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 확인되지 않음)

주의사항: 지상권 등 등기부 외 권리 여부는 추가 확인이 필요할 수 있으나, 현재 제시된 정보로는 인수 부담이 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 오

보증금: 5,000,000원

차임: 480,000원

전입일자/확정일자: 2023-05-31

배당신고일자: 2026-01-27

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원에 대해 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.5. 등기부 요약

총 채권 금액: 175,457,123원

감정가는 총 채권 금액보다 낮은 수준으로, 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우 낙찰자가 권리를 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 연립주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다. 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 거래 사례 분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면,

- 허브카운티2단지 (2014년식, 64.56㎡)가 2026년 2월 8,000만원에 거래되었습니다.

- 성아빌라 (1995년식, 71.55㎡)가 2026년 2월 6,500만원에 거래되었습니다.

- 허브카운티1단지 (2014년식, 64.56㎡)가 2026년 2월 9,000만원에 거래되었습니다.

본건 물건은 건물 면적 84.80㎡로, 주변 거래 사례 중 가장 큰 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 9,000만원이며, 이는 최근 거래된 허브카운티 1단지(64.56㎡)의 최고가와 동일한 금액입니다. 면적 대비 감정가는 신축 빌라 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 북동측 인근에 양지초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

본건에 대한 직접적인 편의시설 정보는 부족하나, 근린생활시설이 혼재된 지역임을 감안할 때 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 기타 주변 시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 조사 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가능했던 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 내부 상태, 수리 여부, 마감재 상태 등을 직접 확인하지 못하여 예상치 못한 수리비가 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 현재 임차인 오 이 등재되어 있으며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 협상 비용이나 시간 지연 가능성은 존재합니다.

6.3. 기타 잠재적 문제

본건은 연립주택으로, 아파트 대비 공동 관리의 효율성이 떨어질 수 있으며, 건물 노후도에 따른 유지 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 연립주택으로, 양지초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 권리 및 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 조사가 불가능하여 실제 물건 상태에 대한 확인이 되지 않은 점이 가장 큰 리스크입니다. 주변 시세 대비 감정가는 합리적으로 책정된 것으로 보이며, 향후 시세 상승 여력은 지역 경제 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 우수한 입지: 초등학교 인근, 주거 밀집 지역

- 권리상 안전: 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인 없음

- 면적 대비 합리적인 감정가: 주변 신축 연립 대비 가격 경쟁력 확보 가능성

9. 예상 입찰가

본건은 내부 조사가 불가능한 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 90,000,000원을 기준으로, 내부 상태에 따라 변동될 수 있으나, 85% ~ 95% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가: 약 76,500,000원 (감정가의 85%)

* 적정 예상 입찰가: 약 81,000,000원 ~ 85,500,000원 (감정가의 90% ~ 95%)

최종 입찰가는 현장 조사 가능 시점에서의 내부 상태 확인과 최신 시세 변동 추이를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.