나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경4085 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 2391-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 ‘부산강서고등학교’ 남측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물: 서향)으로서 주위는 단독주택, 소규모 점포, 업무시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1: 인접지와 등고 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지(점포 및 주택) 로 이용중입니다. 기호2: 인접지와 등고 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 주거나지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1: 서측으로 인접지 폭 약 14미터 이내의 포장도로와 접합니다. 기호2: 서측으로 인접지 폭 약 3미터 이내의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계힉구역, 상대보호 구역, 토지거래계약에 관한허가구역입니다.

제시목록 외의 물건

소유자 미상의 제시외건물<ㄱ> 경량철골조 판넬지붕 단층, 점포, 약 34.7㎡가 소재하여 토지에 영향을 미치는 바, 이를 감안한 토지가격은 앞면 토지건물감정명세표에 부기하였 으니 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 건물감정요항표를 참조하시기 바랍니다. 2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3, 블록조 기와지붕 단층으로서(사용승인일: 1955.) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감 외, 내벽 : 벽지마감 및 몰탈위 페인팅, 창호 : 알미늄샷시창이며, 내부마감재는 이해관계인의 부재로 내부조사를 하지 못하였습니다.

이용상태

기호3, 1층: 주택으로 이용 중입니다. 기호3-1 건물은 현황 멸실되었습니다.

설비내역

기호3: 급·배수설비 및 위생설비 등이 되어있습니다..

부합물 및 종물

기호2 토지 지상에 부합물 및 종물<ㄴ>이 (뒷면 지적도 및 건물개황도 참조) 소재하나, 구조, 용도, 면적상 토지에 미치는 영항은 없을 것으로 사료됩니다.

공부와의 차이

기호3-1 건물은 현황 멸실되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 자세한 임대내역은 조사하지 못하였 으니 응찰시 임대내역 및 내부마감재 등을 확인하시기 바랍니다. 2) 기타사항: 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물 1-1(경량철골조 판넬지붕 단층, 점포 34.7㎡) 제외하고 이를 감안한 토지 가격임.
- 제시외 건물 2-1 은 포함.
- 목록 3 건물 중 3-1(블록조 스레트지붕 단층, 점포 34.05㎡)은 현황상 멸실됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경4085 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 2391-9

용도: 단독주택 (주택, 근린생활시설)

감정가: 1,516,709,100원 (151,670.91만원)

토지면적: 466.00㎡ (약 141평)

건물면적: 75.04㎡ (약 23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO (주요 경매 신청 채권자는 부산은행입니다.)

특이사항: 유동화물건, 법정지상권 성립 여지 있음 (제시외 건물 1-1 관련)

주의사항:

- 일괄매각 대상입니다.

- 제시외 건물 1-1 (경량철골조 판넬지붕 단층, 점포 34.7㎡)은 매각에서 제외되며, 이를 감안하여 토지 가격이 산정되었습니다.

- 제시외 건물 2-1은 매각에 포함됩니다.

- 목록 3 건물 중 3-1 (블록조 스레트지붕 단층, 점포 34.05㎡)은 현황상 멸실되었습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 ‘부산강서고등학교’ 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 소규모 점포, 업무시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태

서측으로 폭 약 14미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 6월 18일 접수된 부산은행 근저당 (을13)입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 단, 제시외 건물 1-1을 위하여 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 대하종합건설

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 확정일자 2026-02-09, 배당신고일자 2026-02-09

- 임차인: 하만조

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 확정일자 2026-02-09, 배당신고일자 2026-02-09

* 인수 보증금 합계

0원. 상기 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 경매 절차를 통해 배당될 예정입니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

주변에 공급된 최근 연립/다세대 주택 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 한라빌 105동 (2017년식, 64.6m²): 2025년 9월 30일, 15,400만원에 거래되었습니다. (면적당 약 23.8만원)

- 송훈하이츠빌 103동104동 (2020년식, 64.6m²): 2025년 9월 3일, 10,300만원에 거래되었습니다. (면적당 약 15.9만원)

- 삼익빌리지 (2017년식, 69.8m²): 2026년 1월 3일, 16,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 22.9만원)

상기 거래 사례는 다세대 주택으로, 본건의 단독주택 및 넓은 토지 면적과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 15.16억 원으로, 이는 넓은 토지 가치와 개발 가능성을 반영한 것으로 판단됩니다. 주변 시세는 약 1억원 내외에서 형성되어 있으나, 본건은 토지 규모와 용도(주택 겸 점포)에서 차이가 있어 직접 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

'부산강서고등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주위로 소규모 점포 및 주택이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 외부 시설 조사 결과

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 매입 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성

매각 제외 대상인 제시외 건물 1-1(점포 34.7㎡)에 대한 법정지상권 성립 여지가 있어, 해당 건물 철거 또는 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건물 현황

등기부상 존재하는 건물 3-1 (점포 34.05㎡)이 현황상 멸실되어 있습니다.

* 임대차 정보

이해관계인 부재 및 응답 기피로 인해 정확한 임대차 내역 확인이 어려우므로, 응찰 전 반드시 임대차 현황 및 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역

토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 강서구 대저1동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 주택 및 근린생활시설로서의 복합 용도 가능성이 있습니다. 주변에 학교와 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으며, 차량 및 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 1955년에 건축된 노후 건물이라는 점과, 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 법률적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인을 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적

466㎡(약 141평)의 넓은 토지는 향후 재건축 또는 증축 등 개발 잠재력을 가집니다.

* 복합 용도 가능성

주택뿐만 아니라 근린생활시설(점포)로도 활용 가능하여 임대 수익 또는 사업장으로의 활용 가치가 있습니다.

* 법정지상권 리스크 관리 시 잠재적 가치

법정지상권 관련 이슈를 명확히 파악하고 해결 방안을 모색할 수 있다면, 가격적인 메리트가 부각될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 15.16억 원입니다. 주변 다세대 주택의 시세는 약 1억 원대 중반으로 형성되어 있으나, 본건은 토지 면적과 용도에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

가장 큰 위험 요소인 법정지상권 성립 가능성과 노후 건물 상태, 그리고 토지거래허가구역 지정 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

상기 위험 요인을 감안하여, 보수적으로 감정가의 약 70~75% 수준인 10억 6천만 원 ~ 11억 4천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가는 현장 조사를 통한 추가적인 권리 분석 및 건물 상태 확인, 그리고 법정지상권의 구체적인 영향 범위 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 약 106,000만원 ~ 114,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.