나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1251 [1] 경상북도 청도군 청도읍 부야리 1230-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 청도읍 부야리 소재 "연곡마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위일대는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접토지와 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 과수원으로 이용중 임. 기호(2),(3): 인접토지와 대체로 평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지로 단독주택 부지로 이용중임. 기호(4): 대체로 서측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로 과수원으로 이 용중임.

인접 도로상태

기호(1)~(3): 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함. 기호(4): 맹지이나, 인접토지를 경유하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형(청도11)), 가축사육제한구역 (2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종)), 접도구역. 기호(3),(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형(청도11)), 가축사육제한구역 (2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종)).

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하여 이를 개략적으로 실측 한후 감정평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건 지상에 소유자 미상의 과수목이 수십주 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 벽돌조 슬래브지붕 지상2층건으로서, 외벽: 외장타일, 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽: 벽지도배, 타일 등, 바닥: 장판지깔기, 내장타일 등, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하여 이를 개략적으로 실측 한후 감정평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 확인하시기 바람

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각(공유자우선매수권행사에 관한 특별매각조건 있음). 과수목 매각 포함. 목록1~3 토지 중 접도구역에 저촉되는 부분은 저촉에 따른 공법상 제한 정도를 감안하여 평가함.
[목록1] 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음). 토지 지목이 ‘대’이나, 토지대장 상 ‘답’이고, 현황은 ‘전 및 과수원’임.
[목록4] 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음). 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(해당 토지 내 담벼락 철거 등). 과수원으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1251 (1)

* 소재지: 경상북도 청도군 청도읍 부야리 1230-3

* 용도: 단독주택

* 감정가: 38,864,000원

* 토지면적: 1670.21㎡ (약 505.2평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.00㎡ (약 25.4평)

* 건물 제시외면적: 102.40㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 브라보캐피탈앤드대부주식회사

* 건축물 정보:

* 주소: 경상북도 청도군 청려로 2370 (청도읍 부야리) (건축물대장 기준)

* 구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층

* 주용도: 단독주택

* 사용승인일: 2002년 8월 27일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경상북도 청도군 청도읍 "연곡마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 주로 인근 마을 버스 노선을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 도로상태: 기호(1)~(3) 토지는 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(4) 토지는 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1),(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형(청도11)), 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종)), 접도구역.

* 기호(3),(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형(청도11)), 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종)).

* 토지 현황:

* 토지 지목은 ‘대’이나, 토지대장 상 ‘답’이고, 현황은 ‘전 및 과수원’입니다.

* 기호(1): 인접토지와 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 과수원으로 이용 중입니다.

* 기호(2),(3): 인접토지와 대체로 평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 기호(4): 대체로 서측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로 과수원으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 2025년 11월 17일, 브라보캐피탈앤드대부주식회사, 4번 박나래 지분강제경매 (말소예정)

* 건물: 2025년 11월 17일, 브라보캐피탈앤드대부주식회사, 1번 박나래 지분강제경매 (말소예정)

* 경매개시결정: 대구지방법원 2025타경1251

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인 박 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 임대차 관계와 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 상세한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 주로 단독주택, 농경지 및 임야로 이루어진 농촌 지역입니다. 따라서 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 멀며, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설만 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 인근 청도읍 중심지로 이동 시 대중교통 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 편의시설: 본건으로부터 반경 5km 이내 청도읍 소재의 마트, 병원, 약국 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근 청도읍 소재 초등학교, 중학교, 고등학교가 있을 것으로 추정되며, 통학 거리는 통학 버스 이용 또는 자가용 이용이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특정 혐오 시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 공유자와의 관계 정립 및 향후 관리, 처분에 어려움이 있을 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고가 있는 점을 반드시 확인해야 하며, 이는 다른 공유자가 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있음을 의미합니다.

* 농지 취득 관련: 토지 현황이 '전 및 과수원'으로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있으며, 농지법에 따른 취득 및 이용 제한이 따릅니다.

* 제시외 건물 및 과수목: 제시외 건물과 소유자 미상의 과수목 수십 주가 매각에 포함되므로, 이에 대한 권리관계 및 처리 방안을 사전에 파악해야 합니다.

* 공법상 제한: 접도구역 등 공법상 제한 사항이 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 원상회복 가능성: 특정 토지(목록4)에 대해 원상회복 명령(담벼락 철거 등)이 발하여질 가능성이 있어 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 기호(4) 토지가 맹지라는 점은 토지 이용 및 활용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인이 존재하여, 권리 인수 여부 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구지방법원에서 진행되는 부동산강제경매로, 경상북도 청도군 청도읍에 위치한 단독주택의 토지 및 건물 지분 매각 건입니다. 감정가는 약 3,886만원이며, 토지 면적은 1670.21㎡, 건물 면적은 84㎡입니다.

* 본 건의 가장 큰 특징은 지분 매각, 농지 관련 규정, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 특히 지분 매각과 공유자 우선매수 신고는 매수인이 단독으로 소유권을 행사하는 데 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 토지 현황이 농지이므로 농지취득자격증명 발급 요건을 충족해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 되어 있는 점은 매우 이례적이므로, 실제 임대차 관계 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 이러한 여러 제약 사항들을 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 계획관리지역으로 향후 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승 여지가 있습니다.

* 시골 지역의 넓은 토지를 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (주의: 지분 매각)

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 거래가, 해당 지역의 토지 및 건물 가치, 그리고 본 건이 가진 특수성(지분 매각, 임차인, 농지 등)을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 일반적으로 감정가는 시장가치 대비 보수적으로 책정되는 경향이 있으나, 본 건의 경우 지분 매각, 대항력 있는 임차인 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어 이를 반영한 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준(3,886만원)에서 시작하여, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 파악된 위험 요소들을 감안하여 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

* 실제 입찰가 산정 시에는 해당 지역의 부동산 전문가와 상담하거나, 법원 경매 정보 사이트 등을 통해 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.