나이스옥션 법원경매 천안 2025타경768 [1] 충청남도 아산시 장존동 305-7 4층403-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 장존동 소재 "온양6동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 주택,농경지등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물의 (사용승인일: 2004.8.17) 4층 403-1호, 1층 108-1호, 1층 112호, 1층 106-1 호로 외벽: 시멘트몰탈위 페인트마감등 내벽: 타일 및 페인트마감등 창호: 샷시창호등

이용상태

기호(1): 상호명 "용인대학사태권도장"으로 이용중임. 기호(2): 상호명 "청솔철물"로 이용중임. 기호(3,4): 현황 "공실"임.

설비내역

기본적인 전기설비, 승강기 설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형토지로 상업용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약10미터, 동측으로 약20미터의 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 지구단위계획구역(장존청솔) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법> <추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

상호명 용인대학사태권도장으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 아산시 장존동 305-7에 위치한 근린상가 건물 내 4층 403-1호입니다.

사건번호는 천안지원 2025타경768 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 사용승인일은 2004년 8월 17일입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 사건번호: 천안지원 2025타경768 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 장존동 305-7 4층403-1호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 97,000,000원

* 토지면적: 66.74㎡ (약 20.2평)

* 건물면적: 83.81㎡ (약 25.3평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO (이시영으로 추정)

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 아산시 장존동 소재 "온양6동행정복지센터" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 아파트단지, 주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

교통 상황으로는 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

차량 접근성 또한 북측 약 10미터, 동측 약 20미터의 도로에 접해 있어 양호합니다.

* 주변 환경: 아파트단지, 주택, 농경지 인접

* 교통: 시내버스 승강장 인근 소재 (보통)

* 도로: 북측 10m, 동측 20m 도로 접함

* 토지이용계획: 계획관리지역, 지구단위계획구역(장존청솔), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 1월 23일에 접수된 이시영의 근저당권(39,000,000원)입니다.

이 근저당권을 기준으로 이후에 설정된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

경매 신청 채권자는 이시영이며, 2025년 11월 12일에 임의경매개시결정(30,657,534원)이 등기되었습니다.

아산세무서장의 압류(2026년 3월 24일) 또한 말소 대상입니다.

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (이시영, 2025-01-23, 39,000,000원)

* 경매 신청: 갑10 임의경매 (이시영, 2025-11-12, 30,657,534원)

* 기타 권리: 갑11 압류 (아산세무서장, 2026-03-24, 말소 대상)

* 등기부채권 총액: 39,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 양성호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음

* 임차인: 주식회사지엔케이코리아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-18

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 금액이 명확하지 않더라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 건물이 위치한 장존동 일대는 아파트 단지와 주택가가 밀집하여 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

또한, 행정복지센터와 같은 공공기관이 인근에 위치하여 유동인구가 꾸준히 존재할 가능성이 있습니다.

본 경매 대상인 403-1호는 현재 "용인대학사태권도장"으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

다른 호실은 "청솔철물"로 이용 중이거나 공실 상태입니다.

이는 상가로서의 기본적인 수요와 활용 가능성을 보여줍니다.

* 현재 이용 현황:

* 4층 403-1호: 용인대학사태권도장

* 1층 108-1호: 청솔철물

* 1층 112호, 106-1호: 공실

5. 생활정보

본 물건은 온양6동행정복지센터 인근으로, 지역 내 행정 및 생활 편의시설 접근성이 비교적 양호합니다.

아파트 단지와 주택가에 둘러싸여 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상업시설로서 안정적인 운영이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변에 편의점, 마트 등 근린생활시설이 존재하며, 시내버스 이용이 편리하여 고객 접근성 또한 우수합니다.

다만, 농경지가 인접해 있는 점은 지역 특성을 고려해야 할 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인인 주식회사지엔케이코리아의 존재입니다.

해당 임차인은 2022년 2월 18일에 전입(사업자 등록)하였으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었음에도 불구하고 대항력을 보유하고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

이러한 임차 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

또한, 토지이용계획상의 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등은 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

현재 "용인대학사태권도장"으로 이용 중이나, 임대차 관계의 구체적인 내용은 미상으로 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 아산시 장존동 내 아파트단지 및 주택가 인근에 위치하여 상업시설로서의 기본적인 수요가 뒷받침되는 입지입니다.

교통 및 접근성이 양호하고, 현재 "용인대학사태권도장"으로 운영되고 있다는 점은 긍정적입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금/차임이 0원으로 신고된 특수한 상황은 본 건의 가장 큰 위험 요소로, 이에 대한 명확한 법적 검토와 명도 전략 수립이 선행되어야 합니다.

이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 및 주택가 인근에 위치하여 꾸준한 고객 유입이 기대됩니다.

* 양호한 접근성: 도로 접면 및 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성이 우수합니다.

* 기존 영업 시설: 현재 "용인대학사태권도장"으로 운영 중인 점은 기존 사업의 지속 가능성 또는 영업권 승계 가능성을 시사합니다.

* 감정가 대비 저가 매수 기회: 철저한 권리 분석 및 리스크 관리를 통해 감정가 이하로 낙찰받을 경우, 시세 차익 및 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 97,000,000원을 기준으로 하되, 위에 명시된 잠재적 리스크, 특히 대항력 있는 임차인과의 명도 가능성 및 예상 소요 비용, 그리고 주변 시세 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적인 인수 부담은 없습니다.

본 물건에 대한 권리 분석 및 명도 가능성, 시장 가치 등을 다각적으로 검토한 후, 본인의 투자 성향 및 위험 감수 수준에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.