나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23083 [1] 부산광역시 동래구 명장동 26-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 동신중학교 동측 인근에 소재하며 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 기존주택, 학교, 점포등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 토지인근에의 소형차량접근이 가능하나 자유롭지 못한 편이고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는등 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

전반적으로 남동하향 완경사지에 위치한 삼각형에 유사한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지의 남서측부분으로 폭 약2~3미터 내외의 포장도로(막다른 골목길)이 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2020-09-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(7구역(동래장관청, 송공단, 동래부동헌, 동래향교, 동래읍성지, 내주축성비, 충렬사, 군관청))<문화 유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물 기호ㄱ~ㄷ이 소재하는바(별첨 사진용지 참조), 규모나 구조, 용도 등으로 보아 본건 토지에 영향을 미치는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

보록크조 스라브지붕 단층건물로서 외 벽: 타일붙임 및 몰탈위페인트등 내 벽: 벽지마감등 창 호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

주택(공,폐가)상태임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

본 건물은 공부상 1층이나 현황은 동측에서 볼때 제시외건물 소재로 인해 3층건물로 보임(별첨 사진용지등 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상 ·본건 부동산(제시외건물)의 면적, 위치, 경계, 용도, 현황등은 건축물현황도, 건축물대장등 공부서류와 당사무소의 개략적인 측정등에 의거 사정하였는바 참고하시기 바라며 정확을 요할시는 측량하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공부상 1층이나 현황은 제시외건물 소재로 인해 3층 건물로 보임.
본건 건물의 남동측 일부분이 인접타토지(명장동 26-24번지)상에 걸쳐서 소재하는 것으로 보임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경23083 (1)

* 소재지: 부산광역시 동래구 명장동 26-17

* 용도: 단독주택

* 감정가: 266,704,000원

* 토지면적: 152.50㎡ (약 46.13평)

* 건물면적: 66.48㎡ (약 20.11평)

* 건물 제시외면적: 91.50㎡ (약 27.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OO

* 특이사항: 일괄매각. 공부상 1층이나 현황은 제시외 건물 소재로 인해 3층 건물로 보임. 본건 건물의 남동측 일부분이 인접 토지(명장동 26-24번지)상에 걸쳐 소재하는 것으로 보임.

* 건축물 정보: 블록조 스라브지붕 단층 건물, 1980년 7월 14일 사용승인. 총면적 66.48㎡ (건축물표제부 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 동래구 명장동 소재 동신중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 기존주택, 학교, 점포 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건 토지 인근에 소형 차량 접근이 가능하나 자유롭지 못한 편이며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임. 본건 토지의 남서측 부분으로 폭 약 2~3미터 내외의 포장도로(막다른 골목길)가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(7구역)으로 지정되어 있음.

* 토지 형태 및 이용상태: 전반적으로 남동하향 완경사지에 위치한 삼각형에 유사한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용 중임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 10월 20일 접수된 신기철 근저당권 (60,000,000원)

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 상세 내용은 불명확함. 그 외 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상임. 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 판단되나, 자세한 현황은 별도 확인 필요.

4. 상권분석

* 주변 지역은 아파트 단지와 기존 주택, 학교, 점포 등이 혼재된 주거 지역임.

* 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성은 보통 수준임.

* 제2종일반주거지역으로 건축 제한 및 개발 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 동신중학교가 인근에 있으며, 상점 및 주거 시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의는 가능함.

* 주택 상태: 현재 주택(공, 폐가) 상태로, 급배수 및 위생 설비, 난방 설비 등은 탐문 조사 결과 되어 있는 것으로 파악됨.

* 주변 시세:

* 일양빌라 (2026년 5월 매매, 61.86㎡): 9,000만원 (약 481만원/평)

* 롯데원룸 (2026년 5월 매매, 25.495㎡): 8,000만원 (약 1,038만원/평)

* 대정위너빌 (2026년 7월 매매, 77.34㎡): 12,800만원 (약 547만원/평)

* 주변 다세대, 빌라 시세는 평당 약 481만원 ~ 1,038만원 수준으로 형성되어 있음. 본건은 단독주택이며 토지 면적이 넓어 개별적인 가치 평가가 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 건물 일부가 인접 토지(명장동 26-24번지)에 걸쳐 소재하고 있어, 건축법상 문제나 건물 일부 철거/협상 필요성이 발생할 수 있음.

* 공부상 1층이나 현황은 제시외 건물 소재로 인해 3층 건물로 보이므로, 공부와의 차이로 인한 행정적 문제 또는 보수/증축 관련 제약이 있을 수 있음.

* 건물이 공, 폐가 상태이므로, 명도 후 건물 수리 또는 철거에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음.

* 제시외 건물(91.50㎡)이 존재하며 일괄 매각 대상이지만, 건축물대장 미등재 등 관련 법규 위반 여부 확인 필요.

* 토지의 형상이 삼각형에 유사한 사다리형이고 남동하향 완경사지이며, 인접 도로 폭이 약 2~3미터로 협소한 점은 건축 및 차량 접근에 제약이 될 수 있음.

7. 종합의견

본건은 부산광역시 동래구 명장동에 소재한 단독주택(토지/건물 일괄매각)으로, 감정평가액은 266,704,000원입니다. 토지 152.50㎡와 건물 66.48㎡, 그리고 제시외 건물 91.50㎡가 일괄 매각 대상이며, 현황상 3층 건물으로 추정됩니다. 동신중학교 인근의 주거 지역에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 건물 일부의 인접 토지 침범, 공부와의 현황 불일치, 공폐가 상태 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 말소기준권리 외 인수되는 권리는 없어 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 건물 상태와 관련 법규 검토가 필수적입니다.

8. 투자포인트

* 부산 동래구 명장동의 주거지역 내 입지.

* 토지와 건물을 일괄매각하여 취득 가능.

* 현황상 제시외 건물 포함 시 상당한 규모의 건물 활용 가능.

* 향후 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 주변 시세 및 토지 가치 대비 저평가 여부 판단 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,704,000원입니다. 주변 빌라 및 다세대 주택의 시세는 평당 약 481만원에서 1,038만원 수준으로 형성되어 있으나, 본건은 단독주택 토지로서 개별적인 가치 평가가 필요합니다.

주요 리스크 요인으로는 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐 있는 점, 공부와 현황이 일치하지 않는 점, 공폐가 상태로 인한 수리/철거 비용 발생 가능성, 협소한 도로 등이 있습니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 낙찰가는 감정가 대비 할인된 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

일반적으로 이러한 물건의 경우 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 70% 수준: 약 186,692,800원

* 감정가 80% 수준: 약 213,363,200원

따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 법률 전문가의 자문, 건물 상태 및 법규 위반 여부에 대한 정밀한 검토를 거쳐 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.