나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31364 [1] 경상남도 진주시 일반성면 개암리 477-12 일반성 에이원아파트 101동 8층806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 일반성면 개암리 소재 "반성초등학교" 동측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상단지까지 차량접근 가능하고, 일반적 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상9층 건물 내 제8층 제806호로서, 외벽:모르타르위 페인트 마감 내벽:벽지마감, 일부 타일마감 창호:샷시 마감.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

북동측, 북서측으로 동부로2060번길로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반성초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반성초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경31364 (1) 사건으로 진행되는 본 물건은 경상남도 진주시 일반성면 개암리 477-12에 위치한 일반성 에이원아파트 101동 8층 806호입니다.

본 건은 아파트이며, 감정가는 98,000,000원입니다.

토지 면적은 42.90㎡ (약 12.98평)이며, 건물 면적은 59.95㎡ (약 18.13평)으로 확인됩니다.

이는 전용면적 기준이며, 공급면적에 대한 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

해당 아파트는 2016년 06월 29일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다.

총 세대수는 48세대이며, 해당 동에는 1호실이 있습니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 경상남도 진주시 일반성면 개암리 소재 "반성초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

내부에서는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화, 도시가스 설비 등을 이용 가능합니다.

토지는 부정형의 평지이며, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

북동측 및 북서측으로 동부로2060번길을 통해 단지로 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역 및 절대보호구역(반성초등학교, 반성초등학교병설유치원)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2017년 01월 04일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(114,000,000원)입니다.

이보다 후순위인 승학신용협동조합의 임의경매개시결정(2025타경31364) 및 기타 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 114,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 김성욱 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원에 2023년 09월 11일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

따라서, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

권리분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

물건지 인근은 주거 시설과 농경지가 혼재된 지역으로, 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

따라서, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

상권의 집중도나 발달 정도는 높지 않으나, 지역 주민들을 위한 편의 시설이 자리하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 반성초등학교 및 반성초등학교병설유치원이 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 다만, 해당 학교들은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주변 편의시설: 반성초등학교 인근에 위치하고 있으며, 더 넓은 범위의 편의시설은 진주시 일반성면 소재지나 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. (다만, 상세 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한사항: 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 축산업 관련 제한이 있습니다. 또한, 반성초등학교 및 병설유치원의 상대·절대 보호구역으로 교육환경 보호 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금이 없어 법적으로는 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 기타: 임대관계가 미상으로, 현재 점유 상태 및 임대차 계약 여부에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 일반성면의 일반성 에이원아파트 101동 8층 806호로, 감정가는 98,000,000원입니다.

아파트로서 10년 이내의 비교적 신축 건물이며, 전용면적 59.95㎡(약 18.13평)의 면적을 가지고 있습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

학교가 인근에 위치해 있으며, 주거 및 농경지가 혼재된 지역에 있습니다.

토지 이용 제한 사항 및 임차인 관련 사항을 제외하면 일반적인 아파트 경매 물건으로 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리가 없습니다.

* 신축 아파트: 2016년 준공되어 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 금액으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 평형: 전용면적 59.95㎡는 1~2인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 98,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 현황, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 해당 아파트의 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적대의 아파트 시세는 2025년 07월 기준으로 약 1억 4천만 원 내외로 파악됩니다.

따라서, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. (구체적인 입찰가는 별도의 시장 조사 및 분석을 통해 결정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.