나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35017 [1] 경기도 부천시 오정구 삼정동 349-1 에스케이다정애 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 '약대초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린시설, 중소규모공장 등으로 형성된 지대로서, 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 2019.09.11) 외벽: 파벽돌 붙임 및 석재 붙임 등 마감, 창호: 하이새시 창호 등 입니다.

이용상태

'공동주택(다세대주택)'으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스, 승강기, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 현황 '공동주택, 근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 14미터의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(약대초-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(약대초-부천교육지원청문의)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35017 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 349-1 에스케이다정애 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 420,000,000원

토지면적: 50.91㎡ (약 15.4평)

토지지분: 50.906㎡ (약 15.4평)

건물면적: 78.64㎡ (약 23.8평)

건물지분: 78.64㎡ (약 23.8평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일(감정평가서 기준): 2019년 9월 11일

건축물 구조(감정평가서 기준): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

1.1. 입지조건

위치 및 주변환경:

대상 물건은 경기도 부천시 오정구 삼정동에 위치하며, '약대초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린시설, 중소규모 공장 등이 혼재된 지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

물건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태:

남측으로 폭 약 14미터의 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을구 3번 근저당권 (2021년 9월 7일, 오비맥주주식회사, 80,000,000원)

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 물건명세서상 '을구 순위 5번 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

*: 주택도시보증공사(정창민)

보증금: 329,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 10월 19일

확정일자: 2020년 9월 24일

배당신고일자: 2022년 11월 22일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 언급이 있으나, 대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 519,000,000원

권리분석 종합:

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리 및 보증금은 없습니다. 따라서 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린시설, 중소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 주거와 상업, 일부 공업 시설이 복합된 형태입니다.

주요 업종:

근린생활시설 및 공동주택 (다세대주택) 용도의 건물이 주를 이룹니다.

주변 거래 사례 분석:

제공된 주변 다세대/연립 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 쌍용빌라(289-12): 1999년식, 49.02㎡, 2026년 3월 13,600만원 (1.36억원)에 거래.

* 예인빌라(288-27): 2003년식, 64.04㎡, 2025년 12월 15,000만원 (1.5억원)에 거래.

* 진도홈빌(286-6): 2001년식, 54.54㎡, 2025년 12월 7,300만원 (0.73억원)에 거래.

본 물건(2019년식, 78.64㎡)은 비교 대상 물건들보다 신축이며 전용면적 또한 더 넓습니다. 그러나 제공된 거래 사례에서 최고가 1.5억원을 고려할 때, 본 물건의 감정가 4.2억원은 주변 시세 대비 현저히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

'약대초등학교'가 북측 인근에 소재하고 있습니다. 해당 학교는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설:

단지 인근으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경:

주거 지역과 상업 시설, 중소규모 공장이 혼재되어 있어 일부 소음이나 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장 상 용도 및 사용승인일 불일치 가능성:

본 물건의 감정평가서상 사용승인일은 2019년 9월 11일, 구조는 철근콘크리트이며 용도는 다세대주택으로 명시되어 있습니다. 그러나 제공된 건축물표제부 JSON 정보에 따르면, 소재지(경기도 부천시 오정구 삼정동 349-1번지)의 건물 사용승인일은 1978년 1월 1일이며, 주요 용도는 제1종근린생활시설, 단독주택 등으로, 구조는 블록조, 지붕은 슬레이트인 것으로 나타납니다. 이처럼 건물 연식, 구조, 용도에 대한 중대한 정보 불일치가 존재합니다. 이는 실제 건물의 상태, 법적 지위, 가치 평가 등에 큰 영향을 미칠 수 있는 심각한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관련 공부 확인을 통해 정확한 사실 관계를 파악해야 합니다.

감정가와 시세 간의 큰 괴리:

주변 유사 물건의 최근 거래 시세가 0.73억원 ~ 1.5억원 수준임에도 불구하고, 본 물건의 감정가는 4.2억원으로 책정되어 있어 시세 대비 과도하게 높게 평가된 것으로 보입니다.

토지거래허가구역:

본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 해당 기간 내에 낙찰받을 경우, 잔금 납부 전 관할 구청의 토지거래 허가를 반드시 취득해야 합니다.

주변 중소규모 공장 존재:

지역 특성상 중소규모 공장이 혼재하고 있어, 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 신축 다세대주택으로 권리상 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 그러나 제공된 건축물표제부 정보와 감정평가서 내용 간에 건물 연식, 구조, 용도 등 중대한 불일치가 확인되어, 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 주변 유사 물건의 시세 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있어 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다. 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 추가적인 절차가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물.

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없음.

* 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4.2억원이나, 제공된 주변 시세 정보에 따르면 유사한 다세대/연립 주택들의 최근 거래 가격은 0.73억원에서 1.5억원 수준으로 파악됩니다. 본 물건은 비교 대상 대비 신축 연식(2019년)과 전용면적(78.64㎡)에서 우위에 있으나, 감정가와 시세 간의 괴리가 매우 크다는 점, 그리고 건축물대장 정보와의 중대한 불일치라는 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 60% 수준인 약 2.52억원 (252,000,000원) 내외로 제안합니다.

이 예상 입찰가는 제공된 자료에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태, 내부 마감, 수리 필요 여부, 주변 실거래가 재확인, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.