나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513977 [1] 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 102동 26층2603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천송담초등학교" 북동측에 위치하며, 주변은 아 파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주변 환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 38층 건물내 제26층 제2603호로서, (사용승인일:2018.11.06) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 광평수의 사다리형 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결 됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-07-13) , 지구단위계획구역(2023-12-18) , 대로1류(폭 35m~40m)(2015-07-13 )(대1-송2)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(2015-07-13)(대3-송3)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m )(2015-07-13)(중1-송3)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유 수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-01-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(인천미송 유치원 인천동부교육지원청고시2022-47)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천송 담초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-04-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513977 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 102동 26층2603호

* 용도: 아파트

* 건축년도: 2018년 11월 6일 (사용승인일)

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 604,000,000원

* 토지면적: 38.55㎡ (약 11.66평)

* 건물면적 (전용면적): 70.23㎡ (약 21.24평)

* 아파트 전용면적: 70.2331㎡ (약 21.24평)

* 토지지분: 38.5527㎡

* 건물지분: 70.2331㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (농OOO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천송담초등학교" 북동측에 위치합니다.

* 주변 지역은 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량을 이용한 본건 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 본 토지는 다음과 같은 토지 이용계획 및 제한 사항에 해당합니다.

* 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 경제자유구역, 공유수면준공매립지(준공일로부터 10년 동안 매립목적변경 제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 물건의 말소기준권리는 2019년 2월 21일 접수된 농협은행의 근저당권(을1)입니다.

* 소유권보존등기(갑1, 신현주)가 2019년 1월 18일에 이루어졌습니다.

* 등기부등본상 을2 주택임차권(전숙교), 갑4 가압류(하나캐피탈), 갑5 압류(연수구), 갑6 임의경매(농협은행) 등 다수의 권리사항이 기재되어 있습니다.

* 그러나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 특히, 주택임차권(을2)도 말소 대상으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전숙교 (전 )

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-07

* 확정일자: 2022-06-03

* 배당신고일자: 2024-08-16

* 대항력: 없음.

3.3. 인수되는 권리 분석

* 상기 권리분석 및 임차인 현황에 따르면, 본 물건은 매각으로 인해 낙찰자에게 인수되는 권리나 보증금이 없는 것으로 판단됩니다. 즉, 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본 물건이 속한 송도동 지역은 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 잘 갖추어진 주거 중심 지역입니다. 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

4.2. 아파트 단지 규모 및 편의시설

* 단지명: e편한세상송도아파트

* 총 세대수: 2708세대 (15개 동)

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 편의시설이 마련되어 있어 입주민들의 주거 만족도를 높입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조는 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 갖추고 있습니다.

* 본 물건은 102동의 26층에 위치하며, 2018년 11월 6일에 사용승인을 받았습니다.

* 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

* 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 등 기본적인 설비는 모두 구비되어 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 주차는 총 3565대가 가능하며, 이 중 지하 자동주차 시설이 3510대로 압도적인 비중을 차지합니다. 지상 주차 공간도 55대 확보되어 있습니다.

* 전기차 충전기는 지하에 145대가 설치되어 있습니다.

* 아파트 최고층은 39층, 최저층은 2층입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 임대관계는 미상으로 조사되었으나, 등기부등본 및 임차인 현황 분석을 통해 권리관계 및 대항력 유무가 명확히 파악되었습니다.

* 제시외 면적은 없습니다.

* 특수물건정보는 없는 것으로 파악됩니다.

6.2. 혐오시설 조사

* 외부 지도 서비스 및 관련 검색을 통해 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당, 유해 공장 등)은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거, 교육, 공원 녹지 위주로 계획되어 있어 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 송도국제도시라는 우수한 입지에 자리한 신축급 아파트입니다.

* 2018년 준공되어 건물 상태가 양호하며, 26층이라는 높은 층수를 자랑합니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담이 전혀 없는 깨끗한 상태입니다.

* 따라서 안정적인 주거 가치와 더불어 시세 상승 여력을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트 (2018년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 송도국제도시라는 탁월한 입지로 미래 가치가 높습니다.

* 모든 권리관계가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 및 채무가 없습니다.

* 26층이라는 층수 이점을 통해 조망권 및 일조권 확보가 유리합니다.

* 단지 내 풍부한 편의시설과 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, e편한세상송도 아파트의 실거래가는 2026년 7월 기준으로 5억 800만 원(5층)에서 5억 5,400만 원(15층) 사이입니다. 본 건의 감정가는 6억 400만 원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 시점 차이 또는 감정가 산정 기준의 차이일 수 있습니다.

* 본 건은 26층으로, 최근 거래된 5층, 13층, 15층보다 훨씬 높은 층수이므로, 층수 프리미엄이 적용될 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 채무나 보증금이 없어 최적의 조건으로 경매에 참여할 수 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 최근 최고가 거래액(5억 5,400만 원)과 감정가(6억 400만 원) 사이에서, 26층의 가치를 반영하여 약 5억 8,000만 원 ~ 5억 9,000만 원 (580,000,000원 ~ 590,000,000원) 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.