나이스옥션 법원경매 마산 2025타경364 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 221-22 4층401호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 소재 '한백마리나타운' 북서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 소형차량의 접근은 가능하나, 인근이 시장으로 이용되어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지이며, 상업용건부지로 이용됨.

인접 도로상태

본건 소재 부지 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호2) 501호, 본건 기호3) 601호는 베란다 부분에 '새시조 새시지붕, 다용도실'이 증축되어 있으나, 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되어 구분건물의 가격에 포함하여 평가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 기호1) 401호, 기호2) 501호, 기호3) 601호는 숙박시설로 장기간 미운영상태로 조사되며 승강기(미운영), 전기, 위생설비, 난방설비 등의 정상가동 상태 확인이 필요할 것으로 사료되는 바, 경매참여시 재확인을 요함.

물건 비고

본건 물건은 숙박시설로 장기간 미운영되어 단전 상태이며 승강기(미운영), 전기, 난방시설 등 정상 가동 상태는 확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경364 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 어시장8길 55 (남성동)

건물 층수: 지하 1층, 지상 6층 건물 내 4층 401호

용도: 숙박시설 (건축물대장상 1,2종근린생활시설, 숙박시설, 위락시설, 단독주택 포함)

감정가: 213,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 65.24㎡ (약 19.73평)

건물면적: 236.95㎡ (약 71.67평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

본건은 숙박시설로 장기간 미운영되어 단전 상태이며, 승강기, 전기, 난방 시설 등의 정상 가동 상태 확인이 필요합니다. 경매 참여 시 재확인을 권장합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 소재 '한백마리나타운' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변이 시장으로 이용되고 있으며, 소형 차량의 접근은 가능하나 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형으로 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 부지 남동측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2019년 7월 2일 접수된 농협은행주식회사의 근저당 (채권최고액 384,000,000원)입니다. 해당 근저당권 및 임의경매개시결정 등기(2025년 11월 21일, 농협은행, 292,679,297원)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 소유권 이전 내역은 강성곤, 최상철, 김영만 순으로 확인됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 관련 내용에 대한 구체적인 사항은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 대상 임차 보증금 합계는 0원으로 확인되어, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 남성동 일대는 창동·부림시장, 마산어시장 등 전통 상권의 중심지였으나, 최근에는 합성동 상권이 마산의 최대 상권으로 부상하고 있습니다. 다만, '한백마리나타운' 인근은 주거 및 상업 혼합 지역으로 볼 수 있습니다.

4.2. 교통 접근성

소형 차량의 접근은 가능하며, 인근 시장 이용객 등으로 인한 유동인구가 존재하나, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

4.3. 상업 시설 현황

인근에 마산어시장이 위치하며, 다양한 종류의 근린생활시설 및 상업 시설이 혼재할 것으로 예상됩니다. 창동 예술촌, 오동동 문화의 거리 등이 인접해 있어 지역 문화 및 상업 활동의 중심지 역할을 하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 시설

소형 차량 접근은 가능하나, 주변 시장 이용객 등으로 인해 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

5.2. 편의 시설

인근에 마산어시장 등 시장이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 창원시 마산합포구에는 롯데마트 마산점, 홈플러스 마산점 등이 소재하고 있습니다.

5.3. 의료 시설

창원시 마산합포구에는 은혜병원, 창원제일종합병원, SMG 연세병원 등 다수의 의료기관이 소재하고 있어 의료 서비스 접근성이 양호한 편입니다.

5.4. 교육 시설

본건 소재지 인근에는 마산가포고등학교, 마산고등학교, 마산여자고등학교 등 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시설 노후 및 운영 중단

본건은 숙박시설로 장기간 미운영되어 단전 상태입니다. 승강기, 전기, 난방 시설 등의 정상적인 가동 상태를 반드시 확인해야 하며, 운영 재개를 위해서는 상당한 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 시장 침체 가능성

과거 마산의 중심 상권이었던 지역이 점차 쇠퇴하거나 구 창원 지역으로 상권이 이동하는 경향이 있습니다. 따라서 본건의 숙박시설 운영 재개 시 예상 수요 예측 및 시장 분석이 중요합니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 남성동에 위치한 숙박시설로, 장기간 미운영으로 인한 단전 및 시설 노후화가 주요 문제점으로 파악됩니다. 그러나 일반상업지역에 위치하여 숙박시설 외에도 다양한 용도로의 활용 가능성이 있으며, 주변에 마산어시장 등 생활 편의시설이 위치해 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 시설물 점검 및 수리 비용, 지역 상권의 변화 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 위치하여 숙박시설 외 다양한 용도로의 활용 잠재력 보유.

* 현재 단전 및 시설 노후화로 인해 감정가 대비 저가 매수의 기회 발생 가능성.

* 마산항 인근의 관광 및 상업 활동 지역과 인접.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여 산정될 수 있습니다. 그러나 본건은 장기간 미운영으로 인한 시설 복구 비용, 지역 상권의 향후 전망, 유사 물건의 경매 낙찰가율 등 다각적인 분석이 필요합니다. 이에 대한 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.