나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52369 [1] 서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 소재 "올림픽대교북단교차로" 북서측 인근에 위치한 다세대주택 및 근린생활시설(통칭 "다솜빌") 내 제1층 제101호 외 1개호로서,주변은 다세대, 단독, 아파 트 및 근린생활시설, 학원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 직선거리 약 700m 거리에 지하 철2호선 "강변역", 약 900m 거리에 지하철5호선 "광나루역" 등이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건 내 제1층 제101호 외 1개호로서, (사용승인일 : 2009.01.23) 외벽 : 치장벽돌 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임마감 등 창호 : PVC섀시 등

이용상태

일련번호1은 근린생활시설(사무실)이고, 일련번호2는 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 평지로서, 다세대주택(13세대) 및 근린생활시설(1 호) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구의동 201-11 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의) <건축법>, 교육환경보호구역(최종사 항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한 지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가 구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

일련번호1(101호)의 외부에 보일러실(후첨 "내부구조도 등"참조)이 설치되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각 제시외 건물 포함
-집합건축물대장(표제부,갑)상 위반건축물 표시 있음
-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동에 소재하며, "올림픽대교북단교차로" 북서측 인근에 위치한 다세대주택 및 근린생활시설(통칭 "다솜빌") 내 제1층 제101호입니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학원 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 직선거리 약 700m 거리에 지하철 2호선 강변역, 약 900m 거리에 지하철 5호선 광나루역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접도로상태

건물은 남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 소재지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도, 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

본 경매는 장OO 채권자의 부동산강제경매 신청에 의해 진행됩니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 을구 8번 근저당권 (채권자: 김명희, 접수일자: 2020-03-05)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는권리

3.3. 1.주택임차권(을구9번)

을구 9번 주택임차권 (채권자: 장인수, 금액: 105,000,000원, 전입/확정일자: 2019-11-06)은 매수인에게 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 전액을 인수해야 합니다.

3.4. 기타권리

갑구 1번 소유권보존 (접수일자: 2009-02-10), 을구 12번 강제경매 (채권자: 장인수, 금액: 108,762,739원, 접수일자: 2025-11-21) 등이 있습니다.

3.5. 임차인현황

3.5. 1.장인수

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-11-06

* 확정일자: 2019-11-06

* 배당신고일자: 2024-05-08

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 9번 주택임차권 등기.

3.6. 등기부채권총액

등기부상 채권 총액은 약 155,000,000원 (근저당 50,000,000원 + 강제경매 108,762,739원)으로 파악됩니다.

3.7. 인수보증금합계

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 상기 3.3.1.항의 주의사항에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건은 근린생활시설(사무실)로 이용 중이며, 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 상권의 일부를 형성하고 있습니다.

4.2. 지역적특성

올림픽대교북단교차로 인근에 위치하여 차량 유동이 있는 편이며, 강변역 및 광나루역과의 연계성을 고려할 때 소규모 상가로서의 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 교통편의성

지하철 2호선 강변역과 5호선 광나루역이 도보로 접근 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 기타편의시설

주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인인수위험

가장 중요한 리스크는 을구 9번 주택임차권(장인수)의 보증금 105,000,000원 인수 가능성입니다. 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 전부 인수해야 하는 큰 부담이 발생합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

6.2. 위반건축물

집합건축물대장(표제부, 갑) 상 위반건축물 표시가 되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 철거 등의 법적·행정적 문제가 발생할 수 있으며, 건물 이용 및 처분에 제한을 받을 수 있습니다.

6.3. 건물제시외부분

일련번호1(101호) 외부에 보일러실(0.32㎡)이 별도로 설치되어 있습니다. 본 건물은 일괄매각 대상에 포함되나, 이 부분에 대한 소유권 및 관리 문제는 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 복잡한권리관계

경매 신청 채권자(장OO)와 대항력 있는 임차인(장인수)이 동일인으로 추정되는 복잡한 권리 관계를 가지고 있어, 권리 분석 및 배당 분석에 더욱 신중을 기해야 합니다.

7. 종합의견

본건은 서울 광진구의 입지적 이점에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험, 위반건축물 등재, 복잡한 권리관계 등 다수의 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 임차인 장인수의 보증금 105,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으므로, 철저한 현장 조사와 법률적 검토, 예상 배당표 분석을 통해 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 고려하여 신중한 입찰 결정을 내려야 합니다.

8. 투자포인트

* 서울 광진구 내 비교적 양호한 입지.

* 강변역, 광나루역 등 지하철 이용 편의성.

* 소규모 근린상가로서의 활용 가능성.

* (리스크 해소 시) 시세 대비 저가 매수 기회.

9. 예상입찰가

감정가: 181,064,000원

인수 보증금: 0원 (물건명세서상 '인수 보증금 합계' 기준)

본건은 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제로는 임차인 보증금 105,000,000원을 인수할 위험이 매우 높습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 각종 리스크(대항력있는임차인, 위반건축물 등)를 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 인수될 가능성이 있는 보증금 105,000,000원을 감안하여, 실제 취득가격을 고려한 금액으로 입찰가격을 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 선에서 결정되나, 본건의 경우 인수될 금액이 클 수 있으므로, 권리 분석 결과를 바탕으로 실제 인수 금액을 제외한 잔여 가치를 평가하여 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.