나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13694 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 506-8 13층1308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "망우초등학교"남서측 인근에 위치(상봉로 110) 하며, 주위는 주상복합단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가 지대임.

교통상황

본건까지 진입차량 및 주정차가 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 경춘선, 경의중앙선 "망우역"이 소재하는바 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕 15층 건물(사용승인일:2012.11.21)내 1308호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

도시형 생활주택(원룸)으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 승강기설비, 소화전 설비, 위생시설 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 6차선, 남측으로 노폭 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(접합),가축사육제한구역 (문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도: 해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지및군사시설 보호법>,재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,재정비촉진지구(상봉9존치관리 구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.),건축선(건축과 별도문의)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13694 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 506-8, 13층1308호

건물명칭: (정보 없음)

건물구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 15층 건물 중 13층

사용승인일: 2012년 11월 21일

건물용도: 아파트 (집합건축물대장상 공동주택, 도시형생활주택-원룸형, 업무시설, 근린생활시설, 판매시설 혼합 용도)

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.17㎡ (약 0.96평)

토지지분: 3.1681㎡ (약 0.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.55㎡ (약 4.10평) - 전용면적

건물지분: 13.55㎡ (약 4.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 가격 정보

감정가: 95,000,000원

1.5. 특이사항

정비구역, 재정비촉진지구, SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "망우초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주상복합단지 및 근린생활시설 등이 형성된 노선상가지대입니다.

2.2. 교통상황

인근에 노선버스 정류장 및 경춘선, 경의중앙선 "망우역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하며, 본건 서측으로 왕복 6차선, 남측으로 노폭 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 제반 교통사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (물건명세서 상 지상권은 해당 사항 없음)

3.2. 말소기준권리

서울북부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경13694) - 등기부 갑5, 2025년 11월 20일 접수

3.3. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 03월 03일

확정일자: 2020년 02월 03일

배당신고일자: 2024년 04월 23일

대항력: 없음

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 125,600,000원 (1차 보증금 증액분 5,600,000원 포함)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 03월 03일

확정일자: 2022년 02월 11일

배당신고일자: 2024년 04월 23일

대항력: 없음

3.4. 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (곽윤경)

* 갑4: 소유권이전 (이상현, 매매)

* 을3: 주택임차권 (한국토지주택공사, 125,600,000원) - 말소

* 갑5: 강제경매 (서울보증보험, 129,185,621원) - 말소기준권리

3.5. 인수되는 보증금

총 인수 보증금: 0원 (서울보증보험 주식회사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 망우동 일대는 망우역을 중심으로 주상복합단지, 근린생활시설, 상업시설이 혼재된 상권입니다. 역세권 프리미엄과 함께 다양한 편의시설 및 유동인구를 기대할 수 있는 지역입니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 이마트, 홈플러스 등 대형 마트가 위치하고 있으며, 다수의 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"망우초등학교"가 남서측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 어린이에게 적합한 환경입니다.

5.2. 주거 형태

본건은 도시형 생활주택(원룸)으로 이용 중이며, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다.

5.3. 의료시설

인근에 동부제일병원, 서울의료원 등 의료시설이 위치하여 의료 서비스 접근성이 양호합니다.

5.4. 주변 편의시설

망우역 주변으로 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.5. 주변 혐오시설

현재까지 파악된 정보 및 일반적인 주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도시계획 관련

* 정비구역, 재정비촉진지구: 향후 지역 개발 계획에 따라 건물 가치 변동 가능성이 있으나, 사업 추진 현황 및 구체적인 계획에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자, 특정 용도(아파트, 단독, 다가구, 연립, 다세대 등)에 한해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 허가를 받아야 합니다.

* 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 건축물의 신축, 증축 등에 제한이 있을 수 있으며, 구체적인 사항은 관할 육군 수도방위사령부에 문의가 필요합니다.

* 가축사육제한구역.

* 건축선: 건축 관련 규제가 있을 수 있으므로 건축과에 별도 문의가 필요합니다.

6.2. 건물 상태 및 내부 확인

감정평가 당시 폐문, 부재 등으로 인해 정확한 내부 확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용 상황, 외부 관찰 및 탐문 등을 통해 작성되었으므로, 실제 이용 상태와 내부 구조도가 상이할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 망우동, 망우역 역세권에 위치한 도시형 생활주택(원룸)으로, 소형 면적임에도 불구하고 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 권리 분석 결과, 임차인의 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없으므로 권리 관계는 매우 안전한 편입니다. 다만, 정비구역 및 토지거래허가구역 지정 등 관련 법규, 그리고 내부 확인의 제약은 투자 결정 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 망우역 역세권의 우수한 교통 및 생활 편의성.

* 재정비촉진지구 포함으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 대항력 있는 임차인 없어 권리 인수 부담이 없음.

* 소형 면적으로 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에 적합.

9. 예상 입찰가

감정가: 95,000,000원

인수되는 보증금: 0원

상기 물건은 감정가가 95,000,000원으로 산정되었으며, 권리 인수 부담이 없으므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 본 물건은 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 개발 기대감이 반영될 수 있으며, 소형 주거 상품으로서의 희소성을 고려할 때 감정가 이상으로 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다. 투자 목적, 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.