나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13326 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 937-14 대성케이제이 제10층 제1002호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역' 남서측 근거리에 위치하고 주위는 오피스텔, 상업용건물, 버스차고지, 숙박시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건은 서측으로 중로에 접하고 남측으로 세로에 접하여 차량 주정차 등이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 근거리에 까치산역(지하철 2,5호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제10층 제1002호로서(사용승인일:2019.11.12.) 외벽: 몰탈위페인팅, 석재붙임 등 마감 창호: 샷시 마감임.

이용상태

공부상 단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화전, 화재탐지설비, 주차시설, 승강기 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 이용중인 평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약6미터, 서측으로 약12미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 937-14: 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 937-31: 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접함), 소로3류(폭8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

임차인 정성훈의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13326 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 937-14 대성케이제이 제10층 제1002호

용도: 다세대주택

감정가: 306,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2019년 11월 12일

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.29㎡ (약 1.90평)

토지지분: 6.29㎡ (약 1.90평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.98㎡ (약 9.07평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 상업용 건물, 버스차고지, 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건은 서측으로 중로, 남측으로 세로에 접하여 차량 접근 및 주차가 용이합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 2, 5호선 까치산역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13326)이며, 접수일자는 2025년 11월 20일입니다. 본 경매절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 분석)

* 임차인: 최원석

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024년 07월 17일

확정일자: 2024년 07월 17일

대항력: 있음

비고: 위 임차인은 대항력이 있어 매수인에게 보증금 10,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (정성훈 승계)

보증금: 275,000,000원

전입일자: 2020년 11월 27일

확정일자: 2020년 11월 05일

대항력: 없음

비고: 매각으로 인해 소멸될 권리이며, 임차인 정성훈의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 기타 권리사항

등기부등본상 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 주택임차권, 강제경매 등의 권리 내역이 존재하나, 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 예정입니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 내용이 있으나 상세 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 지하철역 인근의 역세권으로, 주거와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 오피스텔, 상업용 건물 등이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 2019년 사용승인을 받아 비교적 신축입니다. 위생, 급배수, 냉난방, 소화전, 화재탐지, 주차시설, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 최원석의 보증금 10,000,000원 인수 가능성

* 주택도시보증공사의 임차권 관련 조건부 매각으로 인한 복잡성 (매수인의 조건 수용 여부에 따라 절차 진행)

* 토지이용계획상 공항, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 각종 제한사항 존재

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물이며, 지하철역 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 주택도시보증공사의 임차권과 관련된 매각 조건이 있어 취득 시 주의가 필요합니다. 특히 최원석 임차인의 보증금 10,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으므로 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물

* 까치산역(지하철 2,5호선) 도보 이용 가능한 역세권 입지

* 강서구 화곡동 지역의 주거 및 상업 혼재 지역

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 306,000,000원입니다. 최근 동일 지역 유사 연식의 다세대주택 매매 사례(2019년식, 19.98㎡ 기준 약 216,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 면적(29.98㎡)을 감안하면 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 최원석의 보증금 10,000,000원 인수 가능성과 매각 조건 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

상기 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 최원석 임차인의 대항력 유무 및 보증금액을 고려할 때, 본 건의 인수 보증금은 10,000,000원으로 간주하여 계산하는 것이 안전합니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원이라고 명시된 점과 감정가, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 295,000,000원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.