나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13404 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제9층 제907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"강서구청"서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 지하 1층 지상 19층 건물 내 제9층 제907호로서, (사용승인일: 2022.03.30.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 오피스텔로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재설비, 승강기, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지 남동측으로 노폭 약 30M 내외, 북서측으로 노폭 약 6M 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 987-3 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03) 화곡동 987-15 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경13404 (1)

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제9층 제907호

용도

오피스텔

감정가

241,000,000원

면적

토지면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

건물면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

사용승인일

2022년 03월 30일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕의 지하 1층, 지상 19층 건물 중 제9층 제907호로 이용 중에 있습니다.

도로상황으로는 본건 일단의 토지 남동측으로 노폭 약 30M 내외, 북서측으로 노폭 약 6M 내외 도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 06월 11일 접수된 인천신용보증재단의 가압류 (2024카단105376)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (우수림)

보증금: 272,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 11일

확정일자: 2022년 07월 04일

배당신고일자: 2024년 04월 17일

대항력: 없음

집합건물 등기부 요약 상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사새한주택 (2022-04-11)

* 소유권이전: 이상권 (2022-07-11)

* 주택임차권: 우수림 (2024-04-17, 보증금 272,000,000원, 말소 예정)

* 가압류: 인천신용보증재단 (2024-06-11, 28,995,344원, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-20, 272,000,000원, 말소 예정)

등기부채권 총액은 300,995,344원입니다.

물건명세서 상 특이사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 인수되는 보증금이 없음을 명확히 하고 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 복합 주거 및 상업지역입니다.

"강서구청"이 인근에 위치하여 관공서 이용이 편리하며, 관련 상업 시설 또한 발달할 가능성이 높습니다.

건물 자체는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 지역 내에서 오피스텔 수요가 꾸준히 발생하는 지역으로 판단됩니다.

항공 교통 이용 편의성은 높으나, 김포공항 인근으로 항공기 소음이 발생할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경으로는 전반적인 도시 생활을 영위하기에 무리가 없는 수준입니다.

편의시설로는 강서구청 인근 지역의 행정, 금융, 상업 시설 이용이 용이합니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인 관련 조건이 가장 중요한 리스크 요인입니다. 대항력 없는 임차인임에도 불구하고, 매각 조건에 따라 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구 포기 및 임차권 등기 말소가 조건으로 명시되어 있어, 해당 조건이 제대로 이행되지 않을 경우 복잡한 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다.

공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역 등)로 인해 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 김포공항 인근으로 항공기 소음 또한 고려해야 할 사항입니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 매수인의 자격 및 용도에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 오피스텔로, 강서구청 인근의 편리한 입지를 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 매각 조건은 반드시 확인하고 진행해야 합니다. 특히, 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 매수인의 책임으로 전가되지 않는다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

리스크 요인에도 불구하고, 적정 가격으로 취득 시 시세 차익 및 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 오피스텔로 비교적 최신 시설 이용 가능.

강서구청 인근으로 행정 및 상업 중심지 접근성 우수.

복잡한 권리 관계 및 HUG 관련 특이사항으로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회 존재 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 241,000,000원

본건의 감정가는 241,000,000원이며, 주변 유사 오피스텔의 현재 시세는 약 220,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

임차인 관련하여 인수되는 보증금은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 특이사항으로 인한 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여, 220,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.