나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104403 [1] 서울특별시 동작구 상도동 299-30 승원주택 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에이치 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도3동 주민센터" 남측 인근에 위치하였으며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 2018.07.17.) 외벽 : 치장 벽돌 등 마감 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(사도)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 (2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11- 27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임. - ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104403 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 상도동 299-30 승원주택 4층 403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 400,000,000 원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 준공일자: 2018년 7월 17일

* 건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 5층 건물

1.2. 물건 현황

* 토지면적: 26.51㎡ (약 8.02평)

* 토지지분: 26.5111㎡ (약 8.02평)

* 건물면적: 46.31㎡ (약 14.01평)

* 건물지분: 46.31㎡ (약 14.01평)

* 토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도3동 주민센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본 물건은 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 박정화 외 1명 (2018-07-24)

* 소유권 이전 (매매): 사형택 (2019-04-09)

* 주택 임차권: 김용상 (보증금 364,000,000원, 차임 0원) - 말소 예정 (2024-12-19 배당 신고)

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,279,000,000원, 2023-09-08) - 말소기준권리

* 압류: 서초세무서장 (2024-02-14) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (364,000,000원, 2025-11-18) - 말소 (본 경매사건)

* 등기부채권 총액: 1,643,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김용상)

* 보증금: 364,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 30일

* 확정일자: 2022년 10월 24일

* 배당신고일자: 2024년 12월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기 말소 예정

3.3. 권리관계 요약

* 본 물건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 강제 경매 사건입니다.

* 임차인 김용상 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되며, 해당 임차권 등기는 매각으로 말소될 예정입니다.

* 매각 조건에 따라 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 임차보증금반환채무를 인수할 가능성은 낮습니다.

* 말소기준권리(갑5 가압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

* 주변은 다세대주택 등 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역 상권입니다.

4.2. 생활 편의시설

* 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차보증금 관련 조건: 임차인의 대항력이 없고 임차권 등기가 말소될 예정이며, 채권자 HUG가 잔액에 대한 매수인의 채무 인수를 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 그러나 HUG의 보증 관련 절차 처리 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 배제할 수 없어, 매각 허가 결정문 등 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층)으로 용도지역 내 건축 규제가 적용됩니다. 또한, 토지거래 계약에 관한 허가구역 및 과밀억제권역에 해당하여 향후 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 16억 4천만원으로 감정가 대비 매우 높아, 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행된 점을 인지해야 합니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 2018년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 서울특별시 동작구 상도동이라는 입지 조건을 가지고 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없고, 채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금 관련 부담을 매수인에게 전가하지 않는 조건으로 매각이 진행되므로, 권리상의 부담은 비교적 적을 것으로 예상됩니다.

* 다만, HUG의 인수 조건 변경 및 임차권 말소 조건에 대한 명확한 확인이 필요하며, 주변 시세 대비 감정가의 적정성 검토가 중요합니다.

* 주변에 혐오시설이 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신식 건물입니다.

* 서울 도심 접근성: 서울 시내에 위치하여 직주근접성이 양호합니다.

* 권리관계 명확성: 임차인의 대항력이 없고, HUG의 채무 인수 포기 조건으로 인해 권리 분석상 명확한 편입니다.

8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 400,000,000원입니다.

* 주변 최근 실거래가 자료 분석 시, 본 물건의 면적(전용 약 14평)과 건물 연식(2018년)을 고려할 때, 제시된 유사 조건의 거래가(약 6억 4천만원 ~ 7억 4천만원)는 본 물건의 감정가와 다소 차이가 있습니다. 이는 거래 시점, 상세 조건, 또는 개별 물건의 특성에 따라 달라질 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담이 없는 것으로 예상되는 점, 또한 HUG 관련 매각 조건이 매수인에게 유리하게 작용할 가능성이 높은 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 종합적으로 고려하여, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 350,000,000원 선으로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.