나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34985 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 530-325 그랜드뷰에이동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 원미구 심곡본동 소재 '부천시립도서관' 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 제5층 건내 제5층 제502호로서 외벽: 벽돌 및 타일 마감등, 창호: 샷시 창호등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m ~ 10m)(소로2-592)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(서울신학대))<교 육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가 구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34985 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 530-325 그랜드뷰A동 5층502호

건물명: 그랜드뷰A동

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 313,000,000원

토지면적: 41.99㎡ (약 12.71평)

건물면적: 61.92㎡ (약 18.74평)

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치하며, '부천시립도서관' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 동측으로 노폭 약 8미터의 포장 도로에 접하고 있습니다.

지역 지구는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 입지조건.1.주변 환경 및 시설

본 물건은 '부천시립도서관'을 도보로 이용 가능한 거리에 위치해 있어 교육 및 문화 접근성이 양호합니다.

주위 환경은 전형적인 주택가와 상업시설이 어우러진 형태를 띠고 있습니다.

주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

- 등기부상 말소기준권리: 주식회사한빛자산관리대부의 가압류 (2022.01.10.)

- 매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 갑구의 가압류(주식회사한빛자산관리대부), 압류(부천시, 국민건강보험공단), 을구의 주택임차권(배영환) 등이 말소될 예정입니다.

- 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

- 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(배영환)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 270,000,000원, 차임 0원입니다.

* 전입일자는 2021년 3월 10일이며, 확정일자는 2021년 2월 5일입니다.

* 제공된 정보에 따르면 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 등기부상 주택임차권은 말소 처리되어 있어, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

- HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 입찰 전 HUG 측과 최종 확인이 필요합니다.

- 총 등기부채권액: 300,366,074원

- 인수 보증금 합계: 0원 (등기부상 말소 및 대항력 없음 확인)

5. 상권분석

본건이 위치한 심곡본동 일대는 주거지로서의 기능이 강하며, 일상생활에 필요한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

최근 2025년 12월 기준으로 인근 지역의 다세대주택 실거래가 분석 결과, 2019년식 49.33㎡가 2억 9천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건(61.92㎡, 2019년식 준공)의 가치를 추정하는 데 참고가 될 수 있습니다.

주거지 내 상권이 형성되어 있어 기본적인 수요는 있으나, 대형 상업시설이나 유흥가는 인근에 발달하지 않은 것으로 보입니다.

6. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 5층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다.

내부 설비로는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

인근 '부천시립도서관'은 문화 및 교육 활동에 편리함을 더합니다.

7. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 해당 기간 내 허가 요건을 확인해야 합니다.

소규모주택정비 관리지역: 소규모주택정비 사업 추진 가능 지역으로, 향후 개발 계획에 따라 지역 가치 변동 가능성이 있습니다.

과밀억제권역: 수도권정비계획법상 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역: 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축 사육이 제한되는 구역입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 신축(2019년식) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리분석상 임차인의 대항력이 없고 등기상 임차권도 말소되어 있어, 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

HUG 인수조건 변경 사항은 거래 과정에서 특별히 고려해야 할 부분이지만, 명확한 절차를 따른다면 매각 후 말소될 것으로 예상됩니다.

토지거래허가구역, 소규모주택정비 관리지역 등 몇 가지 제한 사항이 존재하지만, 주거 환경 및 교통 편의성을 고려할 때 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

신축 건물(2019년식)로 하자 보수 부담이 적습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

'부천시립도서관' 인근에 위치하여 주거 쾌적성이 우수합니다.

인근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되어 시세 차익 기대가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 313,000,000원입니다.

인근 유사 건물의 최근 실거래가를 분석한 결과, 2019년식 49.33㎡의 경우 ㎡당 약 5,879원의 가격으로 거래되었습니다.

본건은 61.92㎡ 면적에 2019년식 건물임을 감안할 때, 현재 시세는 약 363,550,000원 내외로 추정됩니다.

감정가가 현재 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단되며, 권리관계가 명확하여 명도 부담이 적은 점을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 105% 수준인 328,000,000원에서 340,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.