나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9775 [1] 대구광역시 수성구 두산동 113 수성에스케이리더스뷰 105동 54층5401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 '황금네거리' 남서측에 인접하는 '수성에스케이리더스뷰' 105동 54층 5401호로서, 부근일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있는 지역으로서 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건 단지내까지 차량의 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 및 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상57층 중 54층 5401호로서, (사용승인일 : 2010.09.30) 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바닥 : 바닥내장재 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

가) 아파트.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지 동측으로 폭 약 70미터, 북측으로 폭 약 40미터, 남측 및 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가 기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경9775 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 두산동 113 수성에스케이리더스뷰 105동 54층5401호

용도: 아파트

감정가: 1,570,000,000원 (15억 7천만원)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금호농업협동조합 (정보 제공된 금OOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.02㎡ (약 7.57평)

토지지분: 25.0166㎡ (약 7.57평)

건물면적: 154.32㎡ (약 46.68평)

건물지분: 154.3168㎡ (약 46.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

아파트명: 수성SK리더스뷰

동/호수: 105동 54층 5401호

전용면적: 154.32㎡ (약 46.68평)

분양면적: 본 물건은 전용면적 기준으로 제공되었습니다.

사용승인일: 2010년 09월 30일

총층수: 57층 중 54층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 대구광역시 수성구 두산동에 소재한 '수성SK리더스뷰' 아파트 단지 내 105동 54층 5401호입니다.

단지는 '황금네거리' 남서측에 인접하며, 주변은 아파트단지, 각종 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 우수합니다.

인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.

2.3. 도로상태

단지 동측으로 폭 약 70미터, 북측으로 폭 약 40미터, 남측 및 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 광로1류(폭 70m 이상), 광로3류(폭 40m~50m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

2.5. 주변시설

* 편의시설: 수성SK리더스뷰 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 황금초등학교, 대구과학고등학교, 경북고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 녹지시설: 수성못, 대구미술관 등이 인접하여 쾌적한 생활환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항을 종합적으로 검토한 결과, 을7 근저당권(채권자: 금호농업협동조합, 접수일자: 2023.10.12)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리인 을7 근저당권보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을10 근저당권 (이상녕)

* 을11 근저당권 (주식회사제로나이트)

* 갑14 압류 (수성세무서장)

* 갑15 압류 (수성구)

* 갑16 임의경매 (금호농업협동조합)

소유권 이전 신탁 말소 등기(갑2) 또한 이미 말소된 권리입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도의 등기사항에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상.

이는 현재 파악된 임차인이 없거나, 보증금 및 임대차 관계가 확인되지 않았음을 의미합니다. 실제 점유자가 있는 경우, 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,466,400,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지로서의 특성

대상 물건이 위치한 수성구 두산동은 대구의 대표적인 명문 학군과 우수한 생활 인프라를 갖춘 지역으로, 높은 주거 선호도를 보입니다.

수성SK리더스뷰는 지역 내에서도 고급 주상복합 아파트로 인식되며, 풍부한 편의시설과 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 잠재적 개발 가치

'황금네거리'와 같은 주요 교통 결절점에 인접하고, 주변의 지속적인 도시 개발 및 재건축 등의 영향으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 단지명: 수성SK리더스뷰

* 총 세대수: 788세대

* 총 동수: 7동 (본건 105동)

* 최고층: 57층

* 주차대수: 총 1534대 (세대당 약 1.94대) - 넉넉한 주차 공간 확보

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설 및 서비스

* 관리사무소 연락처: 053-762-9100

* 인근 마트, 병원, 은행, 백화점 등 각종 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임차인 관련

임대 관계가 미상인 점은 현장 조사 시 점유 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 하는 부분입니다. 보증금 미상으로 인한 인수 가능성은 없으나, 강제 퇴거 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 아파트 노후도

2010년 준공된 아파트로, 16년차 경과에 따라 향후 유지보수 및 재건축 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구의 핵심 주거 지역에 위치한 고급 아파트입니다. 우수한 입지 조건, 잘 갖춰진 단지 내 시설, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 특별히 인수할 권리가 없고 모든 등기상 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 주의 깊은 현장 조사가 요구됩니다.

최근 실거래가 및 감정가 대비 시세 비교를 통해 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 수성구의 대표적인 고가 주거 지역에 위치하여 안정적인 시세 유지 및 상승 가능성이 있습니다.

* 수성SK리더스뷰는 지역 내 인지도 높은 브랜드 아파트로, 수요가 꾸준합니다.

* 154.32㎡의 넓은 전용면적은 고급 주택 시장에서 선호도가 높습니다.

* 단지 내 풍부한 주차 공간과 다양한 부대시설은 거주 편의성을 높입니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 명확하고 안전한 소유권 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(154㎡급)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 22일: 154.7158㎡ (약 46.8평), 21층 - 14억 9,000만원

* 2026년 5월 21일: 154.3168㎡ (약 46.68평), 45층 - 13억 5,000만원

본건은 154.32㎡ 면적에 54층으로, 2026년 5월 22일 거래된 154.7158㎡, 21층 거래가액 14억 9,000만원이 가장 유사한 시세로 판단됩니다. 54층이라는 고층이라는 점은 긍정적 요인입니다.

감정가는 15억 7,000만원으로, 최근 실거래가 상단보다는 높게 책정되어 있습니다.

이에, 최근 실거래가 상단인 14억 9,000만원을 기준으로, 보수적인 접근과 치열한 입찰 경쟁 가능성을 고려하여 14억 5,000만원에서 15억 2,000만원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

낙찰가는 현장 조사 결과, 권리 관계, 입찰 참여자 수 등에 따라 달라질 수 있으므로, 이 점을 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

예상 입찰가 범위: 1,450,000,000원 ~ 1,520,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.