나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73603 [1] 경기도 동두천시 지행동 718-4 스타월드빌딩 4층 401호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "지행역(1호선)" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지,각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 동측으로 지행역(1호선) 및 인근에 시내버스정류장이 소 재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제9층건중 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

위락시설로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 화재경보기, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 31M, 남측으로 폭 약 16M, 동측으로 폭 약 2M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획 법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 집합건축물대장상 건축물현황도와 현황이 상이하여 상가 관리사무실의 도면 및 감정 평가전례 등을 참고하였으니, 경매진행시 재확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73603 (1)

소재지: 경기도 동두천시 지행동 718-4 스타월드빌딩 4층 401호

용도: 위락시설

감정평가액: 290,000,000원

토지면적: 28.33㎡ (약 8.57평)

건물면적: 153.64㎡ (약 46.48평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OO

등기부채권 총액: 212,000,000원

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "지행역(1호선)" 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주위는 아파트 단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않아 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

교통: 차량의 출입이 가능하며, 동측으로는 1호선 지행역이, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 북측 약 31M, 남측 약 16M, 동측 약 2M의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로2류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

등기부 현황:

말소기준권리: 2014년 5월 19일자 중소기업은행 근저당권 (192,000,000원)

후순위 권리: 채권자 신왕철의 근저당권 (20,000,000원) 및 임의경매 개시 결정 (20,000,000원) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

주의사항: 임차인 현황에 대한 상세 정보가 제공되지 않아, 인수되는 보증금이 없더라도 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 반드시 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

위치적 이점: 1호선 지행역 인근의 역세권 상권으로, 유동인구 확보에 매우 유리합니다.

주변 상업시설: 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 상업 활동이 활발하며 다양한 업종의 상권이 형성되어 있습니다. 지행역 주변은 동두천시의 주요 상업 중심지 중 하나로, 지속적인 수요가 예상됩니다.

건물 특성: 스타월드빌딩은 총 9층 건물로, 근린생활시설 및 위락시설 등으로 복합적으로 이용되고 있을 것으로 예상됩니다. 본건은 4층 401호로, 건물 내에서의 접근성이 좋은 층에 위치하여 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성: 1호선 지행역을 통한 서울 및 수도권 접근이 용이하며, 주요 간선도로 이용도 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통망을 갖추고 있습니다.

주거 및 편의시설: 인근에 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄하며, 각종 학교(초, 중, 고) 및 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

이용 현황과 공부상 용도 불일치: 본건은 현재 '위락시설'로 이용 중이나, 건축물대장상 주용도는 '제1종근린생활시설'로 기재되어 있습니다. 이는 향후 건축법규 위반으로 인한 시정명령, 이행강제금 부과 또는 용도 변경 절차상 복잡성을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 해당 지자체에 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

집합건축물대장 현황도와 현황 상이: 감정평가서 상 "집합건축물대장상 건축물현황도와 현황이 상이하여 상가 관리사무실의 도면 및 감정평가 전례 등을 참고하였으니, 경매진행시 재확인을 요함"이라는 문구가 있습니다. 이는 내부 구조 변경, 불법 건축물 존재, 면적 산정 오류 등의 가능성을 시사하며, 정확한 현황 파악을 위해 입찰 전 현장 방문 및 공부 재확인이 필수적입니다.

공실 상태: 물건명세서 상 현재 공실 상태로 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 임대 수익 발생까지 공백 기간이 발생할 수 있으며, 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요함을 의미합니다.

공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 부동산과 함께 담보 설정되었을 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차에 영향을 미치거나, 낙찰 후 추가적인 법적 쟁점을 야기할 수도 있으므로 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 동두천시 지행동 역세권에 위치한 상가 건물로, 입지 조건 및 교통 접근성은 양호한 편입니다. 감정가는 2억 9천만원이며, 등기부상 채권 총액은 2억 1천2백만원입니다. 매각으로 인한 권리 소멸에는 문제가 없으나, 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 건축물 현황도와 실제 내부 현황의 상이점, 공실 상태 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 경매 진행 시 이러한 부분들에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 1호선 지행역 인근의 우수한 입지로, 향후 지역 개발 시 가치 상승 기대 가능합니다.

일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 권리 관계 문제를 고려할 필요가 없습니다.

낮은 채권 총액 대비 감정가: 등기부상 채권 총액 대비 감정가가 높아, 경쟁 입찰 시 유리한 조건으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

업종 전환 가능성: 현재 위락시설로 이용 중이나, 건축물대장상 제1종근린생활시설 용도를 고려하여 다양한 업종으로 전환하여 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 290,000,000원으로 평가되었습니다. 인수되는 보증금이 없고, 등기부상 채권 총액이 212,000,000원임을 감안할 때, 시장 상황 및 본건의 현황(공실, 용도 불일치 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가 부근에서 시작하여, 현장 조사를 통한 임대 수익률 및 시장 가치 재평가를 통해 결정하는 것을 권장합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.