나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9768 [1] 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 12층제오피스텔1231호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "동대구역" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 업무시설, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 대중교통의 이용 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상24층건 중 제12층 제오피스텔1231호로서,
외벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 인테리어 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 강마루 및 타일 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

가) 오피스텔

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며, "오피스텔 및 공동주택 부지"임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 20미터 및 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역,방화지구,시가지경관지구(중심),중요시설물보호지구(공용),중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,중점경관관리구역(2018-04-10)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9768 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구 유성 푸르나임 12층 오피스텔 1231호

용도: 오피스텔 (업무시설, 공동주택, 근린생활시설 복합)

감정가: 100,000,000원

토지면적: 3.58㎡ (약 1.08평)

건물면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "동대구역" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 및 간선도로 접근성 등 제반 교통 여건은 보통 수준임.

토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 중로1류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

채권자: 김OO (강제경매 신청)

말소기준권리: 2024년 3월 15일자 가압류 (윤유섭)

임차인 현황:

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 2023년 5월 25일 전입, 2023년 5월 9일 확정일자. 대항력 있음.

권리 인수 사항:

* 등기부등본상 을구 1번 주택임차권(김민철, 보증금 100,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 따라서, 매수인은 임차인의 보증금 100,000,000원을 전액 인수해야 하며, 이는 임대차 만기 시 반환해야 할 금액임.

기타 권리: 갑구에 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

동대구역 인근 상업 및 업무 밀집 지역으로 유동인구가 풍부할 것으로 예상됨.

오피스텔, 상가, 숙박시설 등이 혼재하여 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역임.

다만, 본건의 경우 주거용 오피스텔로 활용될 가능성과 업무용으로 활용될 가능성이 공존함.

5. 생활정보

교통: 동대구역 및 주요 간선도로 인접으로 광역 교통망 이용이 편리함.

편의시설: 주변에 근린생활시설, 상업시설 등이 분포하여 생활 편의성이 양호함.

주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 주거 및 업무 환경 제공.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차보증금 인수: 100,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 총 실투자금액이 높아짐.

높은 총 지불액 대비 낮은 현재 시세: 현재 시세(약 7900만~8000만원)와 비교했을 때, 인수해야 할 보증금 1억원을 포함하면 총 지불액이 시세를 현저히 초과하게 됨.

이로 인한 자금 부담 및 수익성 악화 가능성.

7. 종합 의견

본건은 동대구역 역세권에 위치한 오피스텔로 입지적 장점을 가지고 있음.

그러나, 100,000,000원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재함.

최근 유사 면적 오피스텔의 거래 가격이 7900만원에서 8000만원 수준임을 감안할 때, 본건의 총 예상 지불액(낙찰가 + 1억원)은 현재 시세보다 매우 높아 투자 매력이 현저히 떨어지는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

동대구역 초역세권의 입지적 가치.

다목적 활용 가능한 건물 용도 (오피스텔, 업무, 상가).

9. 예상 입찰가

본건의 현 시세는 유사 면적(29.54㎡) 기준 약 7,900만원 ~ 8,000만원 수준입니다.

그러나 본건은 100,000,000원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 합니다.

이는 매수인이 낙찰가 외에 추가로 1억원을 부담해야 함을 의미합니다.

따라서, 매수인의 총 지불액은 '낙찰가 + 100,000,000원'이 됩니다.

만약 현재 시세인 8,000만원 수준으로 낙찰을 받는다고 가정하더라도, 매수인이 총 부담하는 금액은 8,000만원 + 100,000,000원 = 180,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장 가치보다 2배 이상 높은 금액입니다.

이러한 조건 때문에 본건은 감정가 1억원으로 진행되더라도 낙찰되기 어려운 물건으로 판단되며, 유찰될 가능성이 매우 높습니다.

합리적인 입찰가를 산정하기 위해서는 '총 지불액'이 '시장 가치'를 넘지 않아야 하므로, '낙찰가 + 100,000,000원 <= 80,000,000원' 이 되어야 합니다. 이는 '낙찰가 <= -20,000,000원'을 의미하며, 현실적으로 불가능한 조건입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 산정하기 어렵지만, 임차인과의 협상 없이는 매우 보수적으로 접근하거나, 입찰을 보류하는 것을 권장합니다.

만약 입찰을 강행한다면, 매수인의 총 부담액이 현재 시장 가치를 초과하는 큰 손실을 감수해야 할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.