나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1234 [1] 경상북도 경산시 중산동 641-1 힐즈스퀘어5 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 경산시 중산동 소재 "성암초등학교" 1층 109호(가), 110호(나) 상가로서, 부근일대 는 아파트단지, 주택, 노선 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근대중교통수단과의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상7층건 중 1층 109호(가), 110호(나)로서, 외벽: 복합판넬 등 마감 내벽: 내부인테리어 및 타일 등 마감 바닥: 타일 등 마감 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

기호 가, 나)근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하여 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 8차선, 남측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(경산시 고시 제2014-72호(2014.07.24.)), 지구단위계획구역(2021-01-21)(중산1지구, 경산시고시 제2021-7호(2021.1.21.)), 시가지조성사업지역(2021-01-21)(중산1지구, 경산시고시제2021-7호(2021.1.21.)) , 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선(6), 경산시고시제2014-72호(2014.07.24.))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(24 (집), 경산시 고시제2014-72호(2014.07.24.))(접합) 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역 (공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구 역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각
목록 1-4. 감정기준시점으로 경계 구분없이 일체로 이용중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1234 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 중산동 641-1 힐즈스퀘어5 1층 109호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 2,908,000,000원

* 토지면적: 47.12㎡ (약 14.26평)

* 토지지분: 47.116㎡ (약 14.26평)

* 건물면적: 162.50㎡ (약 49.16평) - 107, 108, 109, 110호 일체 이용 면적 추정

* 건물지분: 162.5㎡ (약 49.16평) - 107, 108, 109, 110호 일체 이용 면적 추정

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매(부동산)

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 형식적 경매, 목록 1-4 (107, 108, 109, 110호) 감정기준시점 경계 구분 없이 일체로 이용 중

* 주의사항: 일괄매각

* 보고서 작성일: 2026년 9월 9일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경산시 중산동에 소재한 "성암초등학교" 인근 1층 상가로, 주변 일대는 아파트단지, 주택, 노선 상가 등이 혼재되어 있음.

* 교통상황: 차량으로 접근이 용이하며, 인근 대중교통 수단과의 접근성도 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임. 북서측 왕복 8차선, 남측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(중산1지구), 시가지조성사업지역(중산1지구)으로 지정되어 있으며, 대로1류 및 중로1류 도로와 접함. 가축사육제한구역(아파트 800M, 주거밀집 800M)에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을7, 북삼농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2021-11-30)

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 이전 관련: 갑2(2019-04-01), 갑3(2019-04-24, 신탁등기말소), 갑4(2019-04-24, 김현욱 외 1명)

* 근저당권: 을7(북삼농업협동조합, 4,260,000,000원, 말소기준권리), 을8(신창현, 78,000,000원, 말소)

* 가압류: 갑9(관악농업협동조합, 500,000,000원, 말소), 갑10(오릭스캐피탈코리아주식회사, 100,000,000원, 말소), 갑11(경산농업협동조합, 10,147,261원, 말소), 갑12(경산농업협동조합, 20,294,525원, 말소), 갑13(경산축산업협동조합, 500,000,000원, 말소), 갑14(경북신용보증재단, 17,000,000원, 말소), 갑15(대구신용보증재단, 20,000,000원, 말소), 갑16(서울보증보험주식회사, 11,518,389원, 말소), 갑17(비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사, 13,230,487원, 말소), 갑28(신용보증기금, 21,086,993원, 말소)

* 압류: 갑19(수성세무서, 말소), 갑20(국민건강보험공단, 말소), 갑21(국민건강보험공단, 말소), 갑22(경산시, 말소), 갑23(국민건강보험공단, 말소), 갑25(경산세무서장, 말소), 갑26(경산세무서장, 말소), 갑27(국민건강보험공단, 말소), 갑29(경산시, 말소)

* 임의경매: 갑30(파산자김현욱의파산관재인이태현, 0원, 말소, 청산을 위한 형식적 경매 개시 결정), 갑31(북삼농업협동조합, 3,801,630,855원, 말소, 임의경매 개시 결정)

* 등기부채권 총액: 5,551,277,655원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

* 건물 정보: 힐즈스퀘어5는 2019년 3월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 집합건물로, 지상 7층, 지하 1층 규모이며 총 57개 호실로 구성되어 있음.

* 이용 상태: 본건(109호, 110호)은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 건축물대장상 용도는 제1, 2종 근린생활시설 및 교육연구시설임. 목록 1-4 (107, 108, 109, 110호)는 감정평가 시 경계 구분 없이 일체로 이용된 것으로 파악됨.

* 주변 상권: 본건이 위치한 경산시 중산동은 아파트 단지와 주택가가 밀집된 지역으로, 풍부한 주거 배후 수요를 기반으로 한 근린상권 형성에 유리함. 성암초등학교 인근으로 유동인구 확보 또한 기대 가능함.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 아파트 단지와 주택가 밀집으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 교육시설: 성암초등학교가 인근에 위치함.

* 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 일상생활 및 상업 활동에 불편함이 없을 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

* 형식적 경매 및 복잡한 권리관계: 중복 병합 사건으로 진행되는 형식적 경매로서, 채권 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있어 법적 검토가 필수적임. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 유무를 반드시 확인해야 함.

* 높은 등기부채권 총액: 55억 원 이상의 등기부채권 총액은 담보 가치 대비 채무 부담이 상당함을 시사하므로, 철저한 권리 분석 및 시세 조사가 요구됨.

* 임대차 관계 미확인: 인수 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 가능성을 면밀히 파악해야 함. 명도 저항의 가능성도 배제할 수 없음.

* 가축사육제한구역: 향후 건축 행위나 사업 운영 시 관련 법규 적용에 따른 제약이 발생할 수 있음.

7. 종합의견

본 물건은 경산시 중산동에 위치한 힐즈스퀘어5 건물의 1층 상가로서, 주변의 풍부한 주거 배후 수요와 초등학교 인접으로 상업 시설로서의 잠재력을 지니고 있음. 그러나 형식적 경매, 다수의 가압류 및 압류, 높은 등기부채권 총액, 그리고 임대차 관계 미확인 등은 투자 시 신중한 접근을 요구하는 요소임. 매각으로 소멸되지 않는 권리의 유무와 실제 점유 관계에 대한 철저한 확인이 필요하며, 명도 가능성에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 함.

8. 투자포인트

* 주거 밀집지역 내 입지: 풍부한 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 상권 형성 가능성.

* 초등학교 인접: 유동인구 유입에 긍정적인 영향 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있음.

* 형식적 경매의 장점: 경우에 따라 일반 경매보다 유리한 조건으로 취득할 가능성 존재. (추가 법률 검토 필수)

9. 예상입찰가

예상 입찰가 산정은 제공된 감정가 29억 8백만원을 기준으로 하되, 주변 상권 시세, 건물의 현재 수익률, 향후 예상 임대 수익, 명도 비용 및 기간, 권리 관계의 복잡성, 그리고 형식적 경매의 특성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 임차인의 보증금 인수액이 0원이며 임대 관계가 미상이므로, 명도 관련 제반 비용과 예상 소요 시간을 보수적으로 산정하여 입찰가에 반영해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 및 실제 점유 현황 파악, 주변 상권의 실질적인 시세 조사, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통한 권리 분석 결과 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.