나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9118 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1494 신제주연동트리플시티 제3층 제101동 313호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '정실입구사거리' 서측 인근에 위치하며 일대는 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고 연북로변에 소재하여 교통사정은 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 내 제3층 제101동 제313호로서, <사용승인일자: 2021.11.17> 외벽: 화강석 타일붙임 등. 창호: 시스템창호 등.

이용상태

주거용오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 근린생활시설 및 오피스텔 건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 35m, 남동측으로 폭 약 25m의 아스콘포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(3층이상), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 공공공지(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경9118 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1494 신제주연동트리플시티 제3층 제101동 313호

* 건물명: 신제주 연동 트리플시티

* 동/호수: 제101동 313호

* 용도: 주거용 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 609,000,000원

* 건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

* 토지면적: 26.93㎡ (약 8.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 사용승인일자: 2021년 11월 17일

1.1. 건물 상세정보

* 등기부상 용도: 업무시설

* 실제 이용 용도: 주거용 오피스텔

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

* 층수: 10층 건물 중 제3층

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '정실입구사거리' 서측 인근

* 주변 환경: 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역

* 교통: 연북로변에 위치하여 제반 차량의 통행이 용이하며, 교통사정 편리

* 인접 도로: 북측 약 35m, 남동측 약 25m 폭의 도로에 접함

3. 권리분석

* 말소기준권리: 제주은행 근저당 (2021-12-14 접수, 588,000,000원)

* 총 채권액: 약 2,276,380,205원

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 모두 소멸 예정)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상. 점유자 확인 필요.

4. 상권분석

* 주변 상권: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상업 활동 가능

* 오피스텔 단지 특성: 신제주 연동 트리플시티 내 위치

* 잠재적 가치: 연동 지역의 개발 및 배후 수요 고려

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 편리

* 주거환경: 주거용 오피스텔로 이용 중

6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 불일치: 건축물대장상 '업무시설'로 등기되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중. 이는 향후 명도, 세금, 금융기관 대출 등에 잠재적 문제 소지가 될 수 있습니다.

* 다수의 채권: 근저당 외 다수의 가압류 및 임의경매 채권이 설정되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정임.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 그 조건은 어떻게 되는지 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 명도 시 점유자 확인이 필수적입니다. (인수 보증금은 없으므로 금전적 부담은 없습니다.)

* 시장 변동성: 최근 매매 거래 사례에서 면적, 층수, 거래 시점에 따라 가격 편차가 나타나므로, 낙찰 후 시장 상황에 따른 가치 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 시설: 주변 지역 조사 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 사용승인)된 오피스텔로, 입지 및 교통 조건이 양호합니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 달라 잠재적 리스크가 존재합니다. 다수의 채권은 모두 소멸 예정이므로 권리 관계는 명확하며, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최신 건물로 하자 발생 가능성이 낮고, 내부 컨디션이 좋을 것으로 예상됩니다.

* 양호한 입지: 제주 제주시 연동이라는 핵심 지역에 위치하여 접근성 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 주거용 활용 가능: 현재 주거용으로 이용 중이며, 향후에도 주거용으로 활용하여 임대 수익 또는 실거주 목적 활용 가능합니다. (등기상 용도 문제 해결 시)

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 문제가 깔끔합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 609,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 83.86㎡ (10층, 2026년 2월): 522,620,000원

* 74.31㎡ (3층, 2025년 11월): 535,000,000원

* 48.60㎡ (3층, 2026년 4월): 235,000,000원

* 본 물건(84.93㎡, 3층)과 유사한 면적/층수/지역의 최근 거래가를 고려할 때, 시세는 약 5억 2천만 원 ~ 5억 7천만 원 범위로 추정됩니다.

* 등기상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이, 및 높은 채권 총액 등의 요소를 감안하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

* 현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 530,000,000원으로 제안합니다. (본 물건의 감정가는 609,000,000원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.