나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1180 [1] 충청남도 예산군 덕산면 읍내리 251-272 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 덕산면 읍내리 소재 '읍내교차로' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 전 및 답 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

덕산면소재지에서 근거리에 위치하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

ㆍ기호(1) : 부정형의 완경사지로 답 및 일부 휴경지로 이용중임. ㆍ기호(2) : 부정형의 평지로서 단독주택 건부지임. ㆍ기호(4) : 부정형의 대체로 평지로서 답으로 이용중임. ㆍ기호(5) : 부정형의 완만한 경사지로 전 및 일부 휴경지임. ㆍ기호(6) : 부정형의 완만한 경사지로 휴경지임. ㆍ기호(7) : 부정형의 완만한 경사지로 자연림의 임야임.

인접 도로상태

ㆍ기호(2), (4) : 남서측으로 폭 약 3m내외의 시멘포장된 세로와 접함. ㆍ기호(1),(5)~(7) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ기호(1),(2),(4)~(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500M이내:소,말,젖소, 양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. ㆍ기호(7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500M이내:소,말,젖소,양,사슴,염소, 신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리 법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트 스라브 및 경사스라브위 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 연화벽돌 치장쌓기 마감 등 - 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등 - 창 호 : 하이샤시 2중창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

가. 구조ㆍ규모 및 이용상태 별지 “지적 및 건물개황도”(기호㉠,㉡) 참조. 나. 본건에 미치는 영향 감정목적을 고려하여 개략 실측하여 평가하였으나, 소유관계 미상임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기타사항 : 기호(2) 토지상에 제시외 관정 1기(기호ⓐ) 소재하여 감정평가하였으나, 소유 관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 관정 매각 포함
- 목록 1. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
- 목록 7. 현황 '자연림 및 확인되지않은 분묘가 소재할 수 있으니 추후 확인을 요함(분묘기지권 성립 여부 불분명)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경1180 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 덕산면 읍내리 251-272

* 용도: 단독주택

* 감정가: 712,766,800원

* 토지면적: 2966.00㎡ (약 897.3평)

* 건물면적: 99.95㎡ (약 30.2평)

* 건물 제시외면적: 36.60㎡ (약 11.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 덕산농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 예산군 덕산면 읍내리 소재 '읍내교차로' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 전 및 답 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통시됩니다.

* 교통상황: 덕산면소재지에서 근거리에 위치하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통사정은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(2), (4): 남서측으로 폭 약 3m 내외의 시멘트 포장된 도로와 접합니다.

* 기호(1),(5)~(7): 지적도상 맹지입니다.

* 토지 이용상태:

* 기호(1): 부정형의 완경사지로 답 및 일부 휴경지로 이용 중입니다.

* 기호(2): 부정형의 평지로서 단독주택 건부지입니다.

* 기호(4): 부정형의 대체로 평지로서 답으로 이용 중입니다.

* 기호(5): 부정형의 완만한 경사지로 전 및 일부 휴경지입니다.

* 기호(6): 부정형의 완만한 경사지로 휴경지입니다.

* 기호(7): 부정형의 완만한 경사지로 자연림의 임야입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호(1),(2),(4)~(6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500M 이내: 소, 말, 젖소, 양, 사슴, 염소, 신양, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리))입니다.

* 기호(7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500M 이내: 소, 말, 젖소, 양, 사슴, 염소, 신양, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리)), 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 덕산농업협동조합 근저당 (2009-05-14, 520,000,000원)

* 총 채권액: 약 977,000,000원

* 이하 모든 권리(근저당, 가압류)는 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 현재 소유권: 송소휘외 1명 (2025-10-20, 상속)

* 임의경매 개시: 덕산농업협동조합 (2025-11-18)

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 덕산농업협동조합 근저당 (2019-08-28, 98,000,000원)

* 총 채권액: 약 150,000,000원

* 토지와 마찬가지로, 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 현재 소유권: 송소휘외 1명 (2025-10-20, 상속)

* 임의경매 개시: 덕산농업협동조합 (2025-11-18)

* 물건명세서 주요 내용:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 일괄매각: 제시외 건물 및 관정 모두 매각에 포함됩니다.

* 농지취득자격증명: 토지 목록 1번(대부분 토지)에 해당하며, 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않으므로 반드시 사전에 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

* 분묘기지권: 토지 목록 7번(임야)에 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 추후 확인이 필요하며, 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 덕산면 읍내리 지역은 농가주택, 전, 답 등이 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다. 따라서 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 기대하기 어렵습니다. '읍내교차로' 인근에 위치하여 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근 부동산 시세:

* 제공된 최근 매매 정보는 '은혜(4동)'와 '은혜(8동)' 다세대 주택 (1988년식, 약 21.5평~25.5평)이 2026년 1월 및 4월에 각각 2150만원, 3000만원에 거래된 사례와, '경원빌라1차' 연립 주택 (1992년식, 약 44.6평)이 2026년 7월 4700만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 이들 거래 사례는 본 물건의 단독주택 및 넓은 토지와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 물건은 대지면적 2966.00㎡(약 897.3평)를 가지고 있어, 이러한 비교 사례보다는 토지의 가치가 더욱 중요하게 고려될 것입니다.

* 건축물 정보:

* 본건 건물(3)은 철근콘크리트구조의 단독주택으로, 1988년 건축물대장상 등록되었습니다.

* 건물 면적은 99.95㎡(약 30.2평)입니다.

* 토지 이용 면적 대비 건물 면적의 비율(건폐율)은 15.17%로, 계획관리지역의 건폐율 상한(대부분 40%)에 비해 낮게 활용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 덕산면 소재지와 인접해 있어 면 단위 행정기관, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 간선도로 이용이 용이하여 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 대중교통 이용은 덕산면 소재지를 중심으로 이루어질 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건 토지(특히 목록 1)는 농지로 활용되고 있어, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수인이 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 있으므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 분묘기지권: 토지 중 임야(목록 7) 부분에 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 추후 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로, 이에 대한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

* 맹지: 토지의 일부(기호 1, 5~7)가 지적도상 맹지에 해당합니다. 이는 토지 이용 및 건축 시 도로와의 관계에서 제약이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 내에 위치하나, 가축사육제한구역 및 일부 지역의 경우 준보전산지 규제가 적용될 수 있어, 건축 또는 개발 행위에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 제시외 건물 및 관정: 제시외 건물(36.60㎡)과 관정이 매각에 포함되지만, 소유 관계가 불분명할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 덕산면 읍내리에 소재한 단독주택과 넓은 토지를 일괄 매각하는 부동산 임의경매 건입니다. 감정가는 712,766,800원이며, 총 토지 면적은 2966.00㎡(약 897.3평), 건물 면적은 99.95㎡(약 30.2평)입니다.

주위 환경은 농가 주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 보이나, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

주요 위험 요소로는 농지취득자격증명 발급의무, 분묘기지권 관련 불확실성, 일부 맹지, 토지 이용 제한 등이 있습니다. 제시외 건물 및 관정 매각 포함은 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 가치: 약 897평에 달하는 넓은 대지면적은 향후 건축, 개발, 또는 활용 가치를 높이는 주요 요인입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 시설물까지 일괄 매각되어 처분 및 관리가 용이합니다.

* 잠재적 개발 가능성: 지역 발전 및 토지 이용 규제 완화 시, 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 주거 환경으로서의 쾌적함과 전원생활의 장점을 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 712,766,800원

* 주변 유사 부동산 거래 사례 분석: 제공된 주변 다세대/연립 주택의 거래 가격(2150만원 ~ 4700만원)은 본 건의 넓은 단독주택 토지와 비교하기에는 적합하지 않습니다. 본 건은 단독주택으로, 특히 897평에 달하는 넓은 토지가 주요 가치 요소입니다.

* 시세 분석: 토지 면적 대비 감정가가 높게 책정되어 있는 점, 계획관리지역임을 감안할 때, 토지 가치가 감정가의 상당 부분을 차지할 것으로 예상됩니다. 제시외 건물 및 관정의 가치도 소폭 반영될 수 있습니다.

* 주요 고려 사항:

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차가 가장 중요합니다.

* 분묘기지권 관련 사항은 현장 답사를 통해 면밀히 확인하고, 필요한 경우 법률 전문가와 상담하여 잠재적 위험을 평가해야 합니다.

* 일부 맹지, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 토지 이용 제한 사항을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 본 건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 일반적인 아파트나 다세대 주택과는 다른 시장성을 가집니다.

* 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 보수적인 접근 시: 감정가(712,766,800원)의 70% = 약 498,936,760원

* 적정 수준의 접근 시: 감정가(712,766,800원)의 80% = 약 570,213,440원

* 적극적인 접근 시: 감정가(712,766,800원)의 85% = 약 605,856,780원

* 따라서, 예상 입찰가 범위는 약 5억원 ~ 6억 1천만원으로 추정됩니다.

* 이는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 현장 방문, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인, 분묘 관련 조사, 전문가 상담 등을 통해 반드시 재검토해야 합니다.

* 최종 입찰가는 법원 매각 허가 여부, 경쟁 입찰 상황, 본인의 자금 계획 및 리스크 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.