나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30928 [1] 충청북도 충주시 교현동 27-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용산동 소재 '충주용산초등학교' 북동측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형, 완경사지로서 "주거용"으로 이용중임.

인접 도로상태

북측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 (철근)콘크리트스라브위아스팔트슁글지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2004.11.05) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감, 바닥 : 강화마루 마감 및 및 일부 타일 마감, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

"단독주택"으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 등은 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 2-1 ~ 2-4 포함
-목록 2는 등기사항전부증명서상 '교현동 27-9, 28-3' 위 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 토지합병(2005.11.14)으로 현재 '교현동 27-9' 단일 지상에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 충주시 교현동 27-9에 소재한 단독주택으로, 충주지원 2025타경30928(1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 감정평가액은 407,910,000원입니다. 토지 면적은 510.00㎡ (약 154.28평)이며, 건물 면적은 159.00㎡ (약 48.09평)입니다. 또한, 건물 제시외 면적 49.80㎡ (약 15.06평)도 포함되어 일괄 매각됩니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 배OO입니다.

* 사건번호: 충주지원 2025타경30928 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 교현동 27-9 (신주소: 남산1길 29-23)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 407,910,000원

* 토지면적: 510.00㎡ (약 154.28평)

* 토지지분: 510㎡ (약 154.28평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 159.00㎡ (약 48.09평)

* 건물지분: 159㎡ (약 48.09평)

* 건물 제시외면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 배OO

* 건축물 구조: 벽돌구조 (철근)콘크리트 슬라브 위 아스팔트슁글 지붕, 지상 2층

* 사용승인일: 2004년 11월 5일

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 충주시 교현동에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. '충주용산초등학교' 북동측 근거리에 자리하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 토지는 사다리형이며 완경사지로서 현재 주거용으로 이용되고 있습니다. 북측 및 서측으로는 폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다. 주변에 편의시설로는 편의점, 마트 등이 있으며, 혐오시설은 본 물건에서 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 복수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리인 문화새마을금고의 근저당권(2021.11.01 접수, 180,000,000원)보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서, 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한미옥

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 총 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 290,538,500원 (근저당 180,000,000원 + 가압류 110,538,500원)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 충주시 교현동은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 주거 시설들은 다음과 같습니다.

* 삼익마에스트로 (2016년 준공, 전용면적 55.846㎡): 2026년 4월, 129,000,000원

* 캐슬 (2010년 준공, 전용면적 42.05㎡): 2026년 4월, 90,000,000원

* 교현빌라 (1989년 준공, 전용면적 57.54㎡): 2026년 4월, 43,000,000원

상기 거래 정보는 연립 및 다세대 주택으로, 본 물건인 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 하지만 교현동 일대의 전반적인 주거 시설 시세 수준을 가늠하는 데 참고할 수 있습니다. 특히, 본 물건의 넓은 토지 면적(510㎡)을 고려할 때, 토지의 가치가 중요하게 작용할 것으로 보입니다. 제공된 매매 정보 상의 아파트/빌라 시세(약 247만원/평 ~ 763만원/평)와 비교했을 때, 본 건의 감정가 407,910,000원은 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 '충주용산초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 주변에 소규모 상업 시설 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 주거 환경은 조용한 단독주택 밀집 지역 및 일부 농경지 혼재 지역의 특성을 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가축사육제한구역: 본 물건 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근 축산 환경에 따라 냄새 등의 생활 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 2-1 ~ 2-4가 포함되어 매각되므로, 해당 건물들의 현황, 상태, 법적 문제 여부 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 불명확하여, 실제 거주 여부 및 점유자와의 관계 확인이 필요합니다.

* 토지/건물 공부와의 차이: 감정평가 요약상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으나, 현장 조사를 통해 재확인이 권장됩니다.

* 건축물 노후화: 2004년 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 경매 사건과의 연계 가능성 및 영향 여부를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 충주시 교현동에 소재한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 강제경매 사건입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 권리관계는 깨끗한 편이며, 인수해야 할 임차 보증금 또한 없습니다. 입지적으로는 초등학교 인접, 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있고, 제시외 건물 및 미상 임대 관계 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재합니다. 제공된 주변 연립/다세대 시세 대비 본 건의 감정가가 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 단독주택: 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

* 명확한 권리관계: 모든 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 넓은 토지 면적: 510㎡의 넓은 대지로, 향후 증축, 재건축 등 토지 활용 가치가 높습니다 (토지이용계획 확인 후).

* 초등학교 인접: 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 407,910,000원입니다. 제공된 주변 연립/다세대 시세(최고 129,000,000원)와 비교했을 때, 본 건 단독주택의 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 본 건은 단독주택으로서 아파트/빌라와는 다른 가치 평가 방식이 적용되어야 합니다. 특히 510㎡의 넓은 토지 면적이 가치에 큰 영향을 미칠 것입니다.

정확한 토지 시세 확인이 어려운 상황에서, 감정가를 기준으로 다음과 같이 보수적인 입찰가를 제안합니다.

* 감정가의 70% 수준: 약 285,000,000원

* 감정가의 80% 수준: 약 326,000,000원

이는 현재 제공된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려한 잠정적인 예상가입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, 주변 부동산 전문가와 상담하여 상세한 시세 분석 및 최신 경매 동향을 반영한 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정에 별도의 추가 비용은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.