나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2664 [1] 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 35-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 소재 "한절우마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 전원주택, 소규모 공장, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 면소재지 주위 순수농촌지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남측 근거리로 시내버스노선이 통과하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

남측으로 하향 완경사진 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-가) : 경량철골조 판넬지붕 단층건으로서 외벽 : 사이딩 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 장판 및 타일 등 마감 창호 : 샤시창호 마감임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 1-1, 1-2 매각 포함
-제시외 1-3, 1-4 매각 제외
-인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경2664 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 35-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 196,382,370원

* 토지면적: 569.00㎡ (약 172.13평)

* 건물면적: 99.87㎡ (약 30.21평)

* 건물 제시외면적: 50.30㎡ (약 15.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 소재 "한절우마을" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독 및 전원주택, 소규모 공장, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 면소재지 주위 순수 농촌지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 남측 근거리로 시내버스 노선이 통과하는 등 제반 교통상황은 무난합니다.

본건 동측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 남측으로 하향 완경사진 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았으며, 비교적 한적하고 자연 친화적인 환경입니다. 다만, 과거 인근 지역에 폐업한 소각장으로 인한 악취 및 침출수 문제가 보도된 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 삼성농업협동조합 근저당 (2016.11.08.)

* 본 경매의 말소기준권리는 삼성농업협동조합의 근저당권(을2)이며, 이보다 선순위 권리가 존재하지 않아 낙찰자는 인수되는 권리 없이 모든 등기부상 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 경매개시결정 등기(갑7) 또한 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김환덕 (김 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023-03-24

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 제공된 주변 매매/임대 정보 분석:

* 동일 지역(음성군 삼성면 양덕리)의 2020년에 건축된 연립/다세대 주택(391-38번지) 정보가 제공되었습니다.

* 해당 다세대 주택의 매매가는 2026년 6월 17일 기준 8,600만원이며, 전용면적은 72.85㎡ (약 22평)입니다.

* 이는 본건 단독주택과는 건물의 종류, 토지 면적, 건물 면적, 건축 연도가 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 다만, 해당 지역의 신축 빌라 시세가 8,600만원 수준임을 참고할 수 있습니다.

* 본건 단독주택의 감정가는 196,382,370원입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 본건은 농경지 및 임야와 혼재된 전원적인 농촌지대에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 면소재지 인근으로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스 노선을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 레저: 인근에 양덕저수지생태공원이 조성되어 있어 휴식 및 여가 활동에 활용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 경계 측량이 반드시 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물 제외: 제시외 건물 1-3, 1-4는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 부분에 대한 별도 협의 또는 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 제시외 1-1, 1-2는 매각 포함)

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 생산관리지역이며, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본건은 충청북도 음성군 삼성면 양덕리의 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 주택을 함께 매입할 수 있는 물건입니다.

권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 임차보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

입지 조건상 전원생활을 영위하기에 적합한 환경을 갖추고 있으며, 인근에 생태공원이 조성되어 있습니다.

다만, 경계 불분명 문제와 일부 제시외 건물 제외 사항은 낙찰 후 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

제공된 주변 시세 정보는 본건과의 비교가 어려운 부분이 있어, 감정가 및 현장 조사를 기반으로 가치 판단이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 또는 활용 가능성.

* 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 실수요자에게 적합.

* 경계 측량 및 제시외 건물 처리 등 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 가격 접근 가능.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 196,382,370원입니다.

제공된 주변 다세대주택 매매 정보(8,600만원)는 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다. 이는 해당 지역의 단독주택 시세와 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

현 시세 기준으로는 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 높다고 판단됩니다.

다만, 인접지 경계 불분명, 일부 제시외 건물 제외 등의 위험 요소를 고려할 때, 감정가보다 다소 낮은 수준 또는 감정가 근접 수준에서 보수적으로 입찰하는 것이 권장됩니다.

종합적인 판단하에 예상 입찰가는 170,000,000원에서 190,000,000원 사이를 제안합니다.

최종 입찰가는 상세 현장 조사와 주변 시세 재확인, 법률 전문가 상담 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.