나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30519 [1] 전북특별자치도 정읍시 수성동 953-2 1동 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 수성동 소재 "서영여자고등학교" 남측 인근에 위치하는 구분건물 『로즈빌(세칭) 1동 5층 501호』로서, 주위환경은 아파트단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다

교통상황

대상 단지로의 차량 접근이 자유로우며, 인근에 시내 간선도로와 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 5층 501호로서 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

공동주택(도시형 생활주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 조사일 현재 공동주택부지로 이용중입니다

인접 도로상태등

대상단지 남동측과 남서측으로 개설된 진,출입로 등을 통하여 접근합니다

토지이용계획 및 제한상태

①은 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-02-10) (절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

공동주택(도시형 생활주택)으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30519 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 수성동 953-2 1동 5층 501호

용도: 연립주택 (도시형 생활주택)

감정가: 109,000,000원

토지면적: 38.70㎡ (약 11.71평)

토지지분: 38.6994㎡ (약 11.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.47㎡ (약 14.97평)

건물지분: 49.471㎡ (약 14.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 공동주택(도시형 생활주택)으로 이용 중

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 전북특별자치도 정읍시 수성동 소재 "서영여자고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 단지로의 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내 간선도로와 버스 승강장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 단지 남동측 및 남서측으로 개설된 진출입로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대금지지역), 상대보호구역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을9 근저당권 (수협엔피엘대부주식회사, 2020-12-17)

* 주요 등기사항:

* 소유권보존: 주식회사명진디엔씨 (2014-07-24)

* 소유권이전: 김귀선 (2016-07-13)

* 소유권이전: 장현옥 (2020-12-08, 매매)

* 압류: 전주세무서장 (2023-03-03)

* 가압류: 전북신용보증재단 (2023-11-28)

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (2024-02-15)

* 가압류: 임실군 (2024-02-16)

* 압류: 전주시 (2025-03-14)

* 임의경매개시결정: 부안수산업협동조합 (2025-11-20)

* 말소 현황: 을9 근저당권 이후의 모든 권리(을10, 을11, 갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 이는 낙찰자가 인수할 부담이 없음을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-15

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 최 는 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계는 미상인 점 참고하시기 바랍니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

최근 주변 시세 분석 결과, 연립/다세대 주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 이지스타워팰리스(954-1): 2026년 2월, 전용면적 70.4㎡(약 21.3평) 기준 1억 3,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 634만원)

* 두산빌라(948-9): 2026년 1월, 전용면적 103.22㎡(약 31.2평) 기준 1억 4,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 464만원)

* 수성맨션(1022-7): 2026년 4월, 전용면적 75.21㎡(약 22.7평) 기준 8,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 365만원)

본건 물건은 전용면적 49.47㎡(약 14.97평)이며, 감정가는 1억 900만원(평당 약 727만원)입니다. 두산빌라(연립주택)의 평당 거래가격을 고려할 때, 본건의 감정가는 인근 시세 대비 높은 편으로 볼 수 있습니다. 다만, 신축 연도가 더 최신임을 감안할 때, 가격 차이는 합리적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의 시설: 대상 물건 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: "서영여자고등학교"가 남측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당)

* 주거 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 최 는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역(절대금지) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 특정 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설 조사 결과, 해당 물건 인근에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 내용은 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건 물건은 정읍시 수성동에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건이며, 임차인 문제 또한 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 건물의 신축 연도를 고려하면 시장 경쟁력이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계: 모든 권리가 말소되어 안전한 물건입니다.

* 안정적인 수요: 학교 및 근린생활시설 인근에 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 도시형 생활주택: 최신 건축 규정에 맞춰 지어진 도시형 생활주택으로, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 본건 물건의 가치는 감정가(109,000,000원)와 인근 거래 사례를 종합적으로 고려하여 산정할 수 있습니다. 인근 유사 연립주택의 평당 가격과 본건의 감정평가액을 비교 분석한 결과, 약 100,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 보수적인 관점에서 제시하는 가격이며, 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.