나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54809 [1] 전라남도 신안군 자은면 유각리 730-12 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 신안군 자은면 유각리 소재 씨원리조트 인근에 산재되어 위치하며, 부근은
백길해수욕장 주변 개발예정지역, 농경 및 해안산림지대임.

교통상황

본건이 소재하는 자은도는 천사대교를 통하여 육지와 다리 연결되었으며, 본건 및 본건
인근까지 차량 접근 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통정도임.

형태 및 이용상태

번호(1-3) 각필지 세장형으로 일부 지상에 대나무가 식생하는 휴경중인 전임.
번호(4) 세장형으로 오수처리시설부지로 이용중이며, 지상에 제시외건물이 소재함.
번호(5,9) 각필지 부정형으로 2필지가 경계 구분없이 일단의 전으로 이용중이고 일부는
휴경중이며 북측 일부는 유지(둠벙)임.
번호(6,7,8) 각필지 부정형으로 3필지가 경계 구분없이 일단의 전으로 이용중이고 일부는
휴경중이며 서측 일부는 유지(둠벙)임.
번호(10,11) 각필지 사다리형으로 인접지와 경계구분없이 전으로 이용중임.
번호(12-15) 각필지 부정형으로 휴경중인 묵답임.
번호(16) 부정형으로 대부분이 유지(둠벙)임.
번호(17,18) 각필지 부정형으로 휴경중인 묵전이며 일부는 농로로 이용중인 것으로 판단됨.
번호(19) 부정형으로 휴경중인 묵전임.
번호(20) 부정형으로 휴경중인 답이며 일부는 농로로 이용중인 것으로 판단됨.
번호(21-23) 각필지 부정형 및 사다리형으로 휴경중인 답임.
번호(24,27,31,34,35,37,39,40,41) 각필지 부정형 및 사다리형으로 일부는 도로공사중이고
대부분은 나지상태의 토지임.
번호(25) 왕복2차선 포장도로임.
번호(26,30,32,38) 부정형 및 사다리형으로 일부는 도로공사 등을 하였으며 일부는 법면이며
일부는 소나무 등이 식생하는 자연림상태임.
번호(28) 부정형으로 완경사를 이루며 소나무 등이 식생하는 자연림임.

번호(29,33,36,44,46,48,52,54,56,57,63,84) 부정형 및 유사 사다리형 등으로 일단의
건물신축(증축)공사부지로서 일부 지반공사를 하였으며 현재 공사중단상태임.
번호(42,58,61,64) 부정형 및 유사 사다리형으로 건물신축공사부지 주변토지로서 나지
상태의 토지임.
번호(43,50) 유사 사다리형으로 일부는 도로 개설공사중이고 일부는 나지상태임.
번호(45,51,53,59,60,62,81,85) 막대형 및 세장형으로 현황 도로임.
번호(47,49) 사다리형으로 비포장 주차장으로 이용중임.
번호(55) 막대형으로 씨원리조트부지에 접한 나지상태의 토지임.
번호(65-71) 각필지 부정형 및 사다리형으로 휴경중인 묵답임.
번호(72-76)각필지 부정형 및 세장형으로 완경사를 이루며 소나무 등이 식생하는 자연림 임.
번호(77,78) 사다리형 및 부정형으로 완경사를 이루며 소나무 등이 식생하는 자연림 임.
번호(79) 사다리형으로 일부는 도로공사중이고 일부는 나지상태이며 일부는 소나무 등이
식생하는 자연림임.
번호(80) 부정형으로 완경사를 이루며 소나무 등이 식생하는 자연림이며, 일부는 농경지 및
제시외건물이 소재하는 주택부지로 이용중임.
번호(82) 부정형으로 일부는 소나무 등이 식생하는 자연림이며, 일부는 도로임.
번호(83) 부정형으로 완경사를 이루며 소나무 등이 식생하는 자연림이며 일부는 묘지로서
분묘 약 5기가 소재함.
번호(86-90,92) 삼각형, 세장형, 사다리형으로 완경사를 이루며 소나무 등이 식생하는
자연림임.

인접 도로상태

번호(1-3) 맹지임.
번호(4) 지적상 맹지이나 인접토지를 통하여 차량 출입 용이함.
번호(5,6) 동측으로 폭 약2.5-3m정도의 콘크리트포장 및 비포장 농로와 접함.
번호(7,8,9) 맹지임.
번호(10,11) 동측으로 폭 약2.5-3m정도의 콘크리트포장 농로와 접함.
번호(12,16) 남서측으로 소폭의 비포장도로와 접하나 고저차로 직접 출입은 어려움.
번호(13,14) 지적상 맹지이나 소폭의 비포장 농로와 접함.
번호(15) 맹지임.
번호(17,18,20) 지적상 맹지이나 폭 약2.5-3m정도의 콘크리트포장 농로와 접함.
번호(19,22,23) 맹지임.
번호(21) 동측으로 폭 약2.5-3m정도의 콘크리트포장 및 비포장 농로와 접함.
번호(24) 남동측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.
번호(25) 본건이 왕복2차선 포장도로임.
번호(26,27,30,32,34,35,38,43) 본건은 군계획도로에 저촉된 토지로서 비포장 계획도로가
개설공사중에 있음.
번호(28,42) 지적상 맹지이나 북동측으로 개설공사중인 비포장 계획도로와 접함.
번호(29,33,36,44,46,48,52,54,56,57,63,84) 본건은 일단의 건물신축예정부지로서 남측으로
왕복2차선 포장도로와 동측으로 공사중인 비포장 계획도로와 접함
번호(31,39) 맹지임.
번호(37,40,41,47,50,55) 왕복2차선 포장도로와 접함.
번호(45,51,53,59,60,62) 본건이 왕복2차선 포장도로임.
번호(49,58,61,64) 맹지임.
번호(65,68,69,71) 맹지임.
번호(66,72) 지적상 맹지이나 소폭의 비포장농로와 접함.
번호(67,70) 지적상 북측으로 소폭의 도로와 접하나 폐도이며 현황은 맹지임.
번호(73-75) 맹지임.
번호(76) 지적상 맹지이나 북동측으로 개설공사중인 비포장도로와 접함.
번호(77) 지적상 맹지이나 북서측으로 소폭의 콘크리트포장 농로와 접함.
번호(78,79) 왕복2차선 포장도로와 접함.
번호(80) 동측 일부가 왕복2차선 포장도로와 접하며, 소폭의 콘크리트포장 농로 및
개설공사중인 비포장도로와 접함.
번호(81) 본건이 왕복2차선 포장도로임.
번호(82) 본건 일부가 왕복2차선 포장도로임.
번호(83) 지적상 맹지이나 남동측으로 개설공사중인 비포장도로와 접함.
번호(85) 본건이 왕복2차선 포장도로임.
번호(86-90,92) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

번호(1-3) 계획관리지역
번호(4) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),하수도(하수처리시설)
번호(5-11) 농림지역

번호(12) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),소로2류(저촉),
중로2류(저촉)
번호(13,14) 계획관리지역,농림지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),노외주차장
(주차장-34)(저촉)
번호(15) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),소로2류(저촉),소로3류
(저촉),중로2류(저촉)
번호(16) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),소로2류(저촉),
중로2류(저촉)
번호(17-23) 농림지역
번호(24) 계획관리지역
번호(25) 계획관리지역,소로2류(저촉)
번호(26) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),소로3류(저촉),
중로2류(저촉)
번호(27) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),중로2류(저촉)
번호(28,29)계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),준보전산지<산지관리법>
번호(30) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),소로2류(저촉),중로2류
(저촉).준보전산지<산지관리법>
번호(31) 계획관리지역
번호(32) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),소로3류(저촉),
중로2류(저촉)
번호(33) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),중로2류(접합)
번호(34,35,37) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),중로2류(저촉)
번호(36) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),중로2류(접합),
준보전산지<산지관리법>
번호(38) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),소로3류(저촉),
중로2류(저촉),준보전산지<산지관리법>
번호(39,40,41) 계획관리지역
번호(42) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),준보전산지<산지관리법>
번호(43,47,49,50) 계획관리지역, 지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),노외주차장
(저촉),중로2류(저촉)
번호(44) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),중로2류(저촉)
번호(45) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),중로2류(저촉),준보전산지
<산지관리법>

번호(46) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),중로2류(저촉)/(접합)
번호(48,52,55,56) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),중로2류(접합)
번호(51,53) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),중로2류(저촉)
번호(54,61) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역)
번호(57) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),중로2류(저촉),임업용산지
(보전산지)<산지관리법>
번호(58) 농림지역,보전관리지역,임업용산지(보전산지)<산지관리법>
번호(59,60) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),중로2류
번호(62) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),중로2류,임업용산지
(보전산지)<산지관리법>
번호(63,64) 계획관리지역,농림지역,보전관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역)
번호(65) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),소로2류(저촉)
번호(66) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역)
번호(67,68) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),노외주차장(저촉),
소로2류(저촉),중로2류(저촉)
번호(69) 계획관리지역,농림지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),노외주차장
(저촉),중로2류(저촉),농업보호구역<농지법>
번호(70) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),중로2류
번호(71) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),소로2류
번호(72) 계획관리지역,농림지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),소로2류(접합),
공익용산지(보전산지)<산지관리법>
번호(73-75) 농림지역,공익용산지(보전산지)<산지관리법>
번호(76) 농림지역,보전관리지역,소로2류(접합),공익용산지(보전산지)<산지관리법>
번호(77) 농림지역,준보전산지<산지관리법>
번호(78) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),소로2류(저촉),중로2류
(저촉),준보전산지<산지관리법>
번호(79) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),중로2류(저촉),준보전산지
<산지관리법>
번호(80) 계획관리지역,농림지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),교통광장(저촉),
소로2류(저촉),소로3류(저촉),중로2류(저촉),준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

[토지이용계획 및 제한상태]

번호(81) 계획관리지역,소로2류(저촉),준보전산지<산지관리법>
번호(82) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),교통광장(저촉)
번호(83) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),소로2류(저촉),
준보전산지<산지관리법>
번호(84) 계획관리지역,농림지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),중로2류(저촉),
임업용산지(보전산지)<산지관리법>
번호(85) 계획관리지역,지구단위계획구역(유각지구단위계획구역),중로2류,임업용산지
(보전산지)<산지관리법>
번호(86,87) 보전관리지역,공익용산지(보전산지)<산지관리법>
번호(88) 보전관리지역,준보전산지<산지관리법>
번호(89) 농림지역,보전관리지역,공익용산지(보전산지)/준보전산지<산지관리법>
번호(90) 농림지역,공익용산지(보전산지)<산지관리법>
번호(92) 농림지역,임업용산지(보전산지)<산지관리법>

번호(1-48,50-90,92) 가축사육제한구역(모든가축제한구역-소,젖소,말,사슴,양,염소,개,
돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
번호(49) 가축사육제한구역(200m제한구역-소,젖소,말,사슴,양,염소-배출시설면적2,645㎡
미만,초지의 방목면적 두당 33㎡이상)/(모든가축제한구역-소,젖소,말,사슴,양,염소,
개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>


[제시목록 외의 물건]

토지(4)지상에 일반건축물대장에 등재된 제시외건물(ㄱ)이 소재하며 일반건축물대장상
내용은 다음과 같음.
- 구조:철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상1층
용도:하수등 처리시설(기계실),
면적:지하699.38㎡ 1층49.41㎡
소유자:(주)지오그룹

토지(80)일부 지상에 무허가건물인 제시외건물(ㄴ)이 소재함.(공실임)
-조립식판넬조 판넬지붕 단층, 단독주택, 약46.8㎡

(별첨 "사진용지" 참조)

공부와의 차이

번호(4) 공부상 지목 "답"이나 현황은 "잡종지"임.
번호(16) 공부상 지목 "답"이나 현황은 "유지"임.
번호(25,45,51,53,59,60,62,81,85) 공부상 지목 "전,답,임야"이나 현황은 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 토지중 일부는 "자은도 지오국제문화관광타운조성사업"을 위한 지구단위계획구역
으로 지정되었으며 그 중 일부는 토지개발사업 시행신고되었음. (별첨"토지이용계획
확인서, 토지대장" 참조)
(2) 본건 토지중 일부는 건축허가(증축) 사항이 있는 것으로 조사되는 바 자세한 사항은
별도 확인을 요함.
(3) 번호(50,63,64,78) 지상에 이동 가능한 "철재 콘테이너" 수개가 소재함.
(4) 번호(80)일부 지상에 이동 가능한 "철파이프조 보온덮개하우스"가 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
목록 10,11 경계 구분 없이 전으로 이용 중
목록 34 지상 소재 이동식 컨테이너 매각 제외
목록 56 지상 소재 세륜기, 기초파일 등 매각 제외
목록 63 지상에 이동 가능한 철재 콘테이너는 매각에서 제외
목록 64 지상에 이동 가능한 철재 콘테이너는 매각에서 제외
목록 78 지상에 이동 가능한 철재 콘테이너는 매각에서 제외
목록 83 분묘 약 5기 소재
목록 1~3,7~9,15,19,22,23,49,58,61,64,71,73~75,86~89,92 맹지
목록 13,14,18,20,28,42,76,77,83 지적도상 맹지
목록 1~3,5~11,13~16,18~27,32,33,43,44,48,49,51,56,59~61,63,64,70,71 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 목포지원 2024타경54809 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 소재지: 전라남도 신안군 자은면 유각리 산232-2

* 용도: 전 (농지)

* 토지면적: 105,862.00㎡ (약 32,020.92평)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 감정가: 5,526,772,100원

* 건물면적: 0.00㎡ (건물은 매각 대상에서 제외됨)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 신안군 자은면 유각리 소재 씨원리조트 인근에 산재하여 위치하며, 부근은 백길해수욕장 주변 개발예정지역, 농경 및 해안산림지대입니다.

* 교통상황: 자은도는 천사대교를 통해 육지와 연결되어 있으며, 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 목록별로 도로 접합 상태가 상이합니다. 일부는 맹지이며, 일부는 농로, 일부는 포장도로 또는 공사 중인 계획도로에 접해 있습니다.

* 주변 시설: 본건 인근에는 씨원리조트, 백길해수욕장 등이 위치하고 있으며, 자은도 내 마을들이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 말소기준권리인 근저당권(을1, 2021-09-07) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 강제경매 사건번호 2024타경54809의 채권자인 엔에이치투자증권의 권리도 말소 대상입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 본건은 지분 매각이며, 여러 목록에 걸쳐 소유권이전청구권 가등기(매매예약, 2024.4.16 등기 등)가 존재하며, 이는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 해당 가등기가 완료될 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있는 위험이 있습니다. (예: 목록 3, 48, 51, 70, 71, 83, 86, 87, 88, 89, 92)

* 법정지상권 및 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

* 등기부 채권 총액: 약 48억 2천 7백만 원 (등기부 요약 기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인에 대한 상세 정보는 제공되지 않아, 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 보증금/차임 미상 임차인에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 백길해수욕장 인근 개발 예정 지역에 위치하며, 농경지 및 해안 산림지대의 성격을 가집니다. 씨원리조트와 인접해 있어 관광 관련 잠재력이 있습니다.

* 개발 계획: "자은도 지오국제문화관광타운조성사업"을 위한 지구단위계획구역으로 지정되었으며, 일부 토지에 대한 개발 사업 신고가 이루어졌습니다. 이는 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 현재 이용 상태: 토지들은 전, 답, 유지, 나지, 산림, 도로 등 매우 다양한 형태로 이용되고 있습니다. 일부 필지는 건물 신축 부지로 지반 공사가 진행되었으나 공사가 중단된 상태입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 인근에는 씨원리조트, 백길해수욕장 등이 위치하고 있으며, 자은도 내 마을들이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 타 지분권자와의 협의가 필요합니다.

* 맹지 및 접근성: 다수의 필지가 맹지이거나 좁은 농로에 접해 있어 접근성이 제한적일 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 해당 필지의 상당수가 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금 미반환의 불이익이 있습니다.

* 권리 인수: 소유권이전청구권 가등기(매매예약)를 인수해야 하며, 가등기 권리자가 소유권 이전 시 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 토지 이용 현황 상이: 공부상 지목과 현황이 다른 필지가 다수 존재하여, 실제 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 지구단위계획구역, 각종 도로 저촉, 산지 관련 규제 등 다양한 토지 이용계획 및 제한 사항이 존재합니다.

* 법정지상권 및 분묘기지권: 토지 상에 성립 가능한 법정지상권이나 분묘기지권으로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 개발 중단: 일부 필지는 건물 신축 부지로 공사가 진행되었으나 현재 중단된 상태로, 향후 재개 여부 및 관련 사항 확인이 필요합니다.

* 가축 사육 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 개발에 제약이 있습니다.

* 제시외 건물 존재: 토지(4) 및 토지(80) 지상에 제시외 건물(일반건축물대장 등재 건물 및 무허가 건물)이 소재하며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

* 이동식 시설: 매각 대상에서 제외된 이동식 컨테이너, 세륜기, 기초파일 등이 현존하여 정리 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 경매 물건은 신안군 자은면에 위치한 대규모 토지 지분 경매 건으로, 관광 타운 조성 사업 예정지라는 점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 다수의 맹지, 농지취득자격증명 제출 의무, 인수해야 하는 소유권이전청구권 가등기로 인한 소유권 상실 위험, 공부와 현황이 다른 토지의 존재, 다양한 토지 이용 제한 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 지분 매각이므로 타 지분권자와의 관계 설정 및 토지 전체의 효율적인 활용 방안 모색이 필수적입니다. 건물은 매각 대상에서 제외되어 토지만 취득하게 됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 사업 기대: "자은도 지오국제문화관광타운조성사업"의 수혜 지역으로, 향후 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 광대한 면적: 10만 5천 평 이상의 넓은 토지는 개발 시 규모의 경제를 통한 높은 수익 창출 가능성을 시사합니다.

* 다양한 용도 지역: 계획관리지역, 농림지역 등이 혼재되어 있어, 관련 법규 검토 후 다각적인 개발 계획 수립이 가능합니다.

9. 예상입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 물건의 권리 관계, 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 특히, 인수해야 하는 가등기 권리의 처리 방안 및 비용, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 법정지상권 및 분묘기지권 발생 시 예상되는 법적 분쟁 비용 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.